Por Ana Paula Ribeiro dos Santos. Todos que moram em condomínio já participaram, pelo menos uma vez, da assembleia de condomínio. Porém, nem sempre a reunião ocorre como deveria, ou talvez, não preenche os requisitos exigidos em Lei. Então, creio que toda pessoa que é ou foi condômina um dia já se perguntou: É possível impugnar uma assembleia de condomínio?
Publicado por Blog Mariana Gonçalves
Por Ana Paula Ribeiro dos Santos
Não vou te deixar curioso (a), a resposta é SIM. Mas é necessário compreender em quais casos isso pode ocorrer.
Não é tão raro quanto parece à impugnação de assembleia.
O Código Civil e as leis condominiais possuem normas que regulam o procedimento e também as convocações e as votações em uma assembleia condominial. Quando essas regras são desrespeitadas, as decisões tomadas poderão ser anuladas, basta impugná-la.
Vamos descrever a seguir os vícios que podem ser arguidos:
Como dever ocorrer a CONVOCAÇÃO?
A assembleia é uma reunião convocada pelo síndico ou por 1/4 dos condôminos respeitadas à forma prevista na Lei e na convenção. A convocação deve ser feita por escrito, pois o artigo 1.354 do Código Civilafirma que é nula a assembleia que não for precedida por convocação de todos os condôminos.
Código Civil. Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Quais são os OBJETIVOS da assembleia?
O objetivo da assembleia é deliberar sobre assuntos previamente determinados em edital de convocação e as decisões ali tomadas obrigam todos os condôminos e ocupantes do edifício, mesmo que não tenham participado e nem votado, com exceção dos casos em que os temas tratados e deliberados sejam totalmente contrários as leis que regulamentam e resguardam os direitos dos condôminos.
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Não pode ser deliberado em assembleia assunto não discriminado no edital de convocação.
Quais são as espécies de assembleias?
Ordinárias. Prevista no artigo 1.350 do Código Civil, tem como objetivo a aprovação das contas e do orçamento anual e, eventualmente pode ser utilizada para eleição de novo síndico, bem como a alteração do regimento interno.
Extraordinárias– Prevista no artigo 1.355 do Código Civil, seu objetivo é deliberar sobre assuntos dos interesses dos condôminos, tais como realização de obras, aplicação de multas e aprovação de despesas para custeio de atividades essenciais.
Quais são as possibilidades mais comuns de NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS?
As assembleias são atos jurídicos. Sendo assim, possuem formalidades a serem seguidas que se não respeitadas, estão sujeitas à anulação nos termos dos artigos 166 e 171 do Código Civil.
AUSÊNCIA DE QUÓRUM ESPECÍFICO
Deve-se atentar para qual finalidade a assembleia tenha sido convocada, pois para tratar de determinadas matérias, a Lei ou a convenção pode exigir quórum específico, tais como mudança na convenção de condomínio com menos de 2/3 dos votos dos condôminos, aprovação de obras voluptuárias com menos de 2/3 dos votos dos condôminos, ou, ainda, qualquer outra deliberação que não respeite o quórum de aprovação próprio à situação: salvo situações que demandam quórum especial, as deliberações são tomadas, em primeira convocação, por maioria dos presentes, que representem ao menos metade das frações ideais; em segunda convocação, por maioria dos presentes.
VOTAÇÃO POR CONDÔMINO IMPEDIDO DE VOTAR OU COM PROCURAÇÃO SEM PODERES ESPECÍFICOS.
A votação de condômino impedido de votar ou a outorga de procuração para representação em votação, sem os poderes específicos exigidos na Lei, também maculam a assembleia realizada.
Verificada algumas das irregularidades supracitadas, o que pode ser feito?
Bom, temos duas opções:
A primeira é que podem os condôminos insatisfeitos, antes de ingressar com uma demanda judicial, convocar outra assembleia, desde que tenham a solicitação de ¼ de todos os condôminos, assim, poderão revogar as decisões anteriores. Sempre deve observar a convenção e a Lei, para que a nova assembleia não tenha vícios passíveis de torna-la nula.
A segunda opção pode ser utilizada no caso de não conseguir o quórum de ¼ de todos os condôminos para convocar a assembleia, deverá se valer de uma ação judicial para que o juiz declare nula tal assembleia. Essa ação pode ser proposta por qualquer condômino, até mesmo o locatário. O procedimento é o comum e tem natureza desconstitutiva.
Atente-se para o fato de que cada caso concreto deve ser analisado, sendo assim é imprescindível a análise da situação por um advogado que atue na área.
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Ana Paula Ribeiro dos Santos - Formada pela Universidade Católica de Brasília no curso de direito em 2009, sempre trabalhou e esteve envolvida com o direito imobiliário. Exerceu a função de escrevente em Registro de Imóveis e Cartório de Notas por 9 anos. Hoje, advogada inscrita no quadro da OAB/DF nº 46.682, atua prestando consultoria e assessoria para as empresas e pessoas físicas buscando principalmente a prevenção, e a resolução das demandas de forma eficaz e diferenciada. Especializanda em Direito Imobiliário pela EPD. E-mail: anapaularibeiroadvogada@gmail.com
