A adjudicação compulsória extrajudicial, recém introduzida no ordenamento jurídico, facilitará a regularização fundiária de imóveis em todo o país.
Antes de mais nada, é preciso entender que não se trata de um novo instrumento para regularização de imóveis, mas sim da possibilidade deste instrumento ser manejado na via extrajudicial.
Para compreender a adjudicação compulsória extrajudicial o advogado deve, antes, conhecer da adjudicação compulsória e da promessa de compra e venda.
O que é adjudicação compulsória?
Adjudicação compulsória é ação que pode ser manejada pelo promitente comprador para aquisição da propriedade imobiliária negociada com o promitente vendedor através de “promessa de compra e venda”, sem cláusula de retratabilidade, quando este se nega a transferir o bem negociado depois de quitado o preço. A sentença substitui a vontade da parte inadimplente.
O que é promessa de compra e venda?
Costuma-se denominar a promessa de compra e venda como contrato preliminar, que estabelece os elementos que constarão em título hábil à transferência de propriedade que será posteriormente lavrado. Trata-se de contrato bilateral, oneroso, de natureza pessoal, que vincula os contratantes à realização de um contrato definitivo.
Em termos práticos, as partes acordam a compra e venda de um imóvel, cuja escritura para transferência será lavrada quando for quitado o preço. Neste ínterim, o promitente comprador goza do direito de posse do bem.
O contrato é de natureza pessoal e somente adquire a natureza de direito real se levado à registro no cartório de imóveis, ato que imprime publicidade e constitui efeito perante terceiros.
Em caso de recusa do promitente vendedor em lavrar escritura de transferência do imóvel a lei garante ao promissário comprador o direito de obter a propriedade através da adjudicação compulsória, desde que não conste no contrato cláusula de arrependimento.
Sua regulamentação é encontrada nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, artigos 5º e 22 do Decreto-Lei n. 58/37 e artigo 25 da Lei n. 6766/79.
O que é adjudicação compulsória extrajudicial?
A adjudicação compulsória extrajudicial consiste no direito do promitente comprador de promover a adjudicação compulsória diretamente no Cartório de Imóveis, garantindo celeridade e maior segurança a quem adquire imóvel através da promessa de compra e venda.
Requisitos para o pedido de adjudicação compulsória extrajudicial?
São requisitos cumulativos:
a. Notificação do promitente vendedor através do Cartório de Imóveis do local do imóvel ou do Tabelionato de Notas, caso o Registrador delegue tal função ao Tabelião.
Atenção: o pedido poderá ser formulado após 15 dias úteis do recebimento da notificação pelo promitente vendedor.
b. Promessa de compra e venda, cessão de direitos do promitente comprador, quando for o caso, e de sucessão, quando for o caso.
c. Comprovante de pagamento do ITBI.
d. Certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação.
Em que pese não constar da lei, caso o pedido seja formulado por cessionário ou sucessor o Cartório de Imóveis provavelmente exigirá certidões do domicílio do promitente comprador que originalmente lavrou a promessa e a cadeia da cessionários.
e. Que o pedido seja formulado por advogado constituído com poderes específicos.
Quem tem legitimidade para requerer?
O promitente comprador, seus cessionários ou promitentes cessionários e seus sucessores.
É necessário realizar prévia ata notarial?
Não. Diferente da usucapião extrajudicial, a realização de prévia ata notarial não é requisito para adjudicação compulsória.
O texto aprovado pelo Congresso Nacional exigia prévia ata notarial, mas o dispositivo foi vetado pelo Presidente da República, então devemos acompanhar se o Congresso irá manter ou derrubar o veto presidencial.
Mesmo não sendo indispensável, a ata notarial é recomendável toda vez que adquirente precisar provar fatos, como, por exemplo, não dispondo de termo de quitação de valores, pretende comprovar os pagamentos através de conversa por aplicativo. O registrador de imóveis certamente só acolherá a conversa em que há reconhecimento da quitação de valores como meio de prova ser for realizada ata notarial.
A promessa de compra e venda deve ser previamente registrada na matrícula do imóvel?
Esta questão possivelmente será controversa e deverá ser dirimida através de regulamentação do CNJ ou dos Códigos de Normas estaduais.
O projeto de lei aprovado pelo Congresso tinha dispositivo que reconhecia o direito à adjudicação de promessa não registrada na matrícula do imóvel, mas o dispositivo foi vetado.
A doutrina e jurisprudência reconhecem o direito à adjudicação compulsória independente do prévio registro, de tal maneira que a melhor interpretação é que o veto presidencial à norma que expressamente previa o direito a adjudicação da promessa não registrada não altera a sistemática do instituto.
Neste sentido, é dispensável o prévio registro.
É possível proceder a adjudicação compulsória extrajudicial inversa?
Sim. A adjudicação compulsória inversa era fruto da construção doutrinária e jurisprudencial e consistia no direito do promitente vendedor de transferir a propriedade ao promitente comprador quando este se negava a lavrar escritura.
A Lei n. 14.382/22 expressamente reconhece o direito do promitente vendedor à adjudicação compulsória inversa.
Já posso me dirigir ao Cartório de Imóveis e pedir a adjudicação extrajudicial?
A alteração da Lei de Registros Publicos com inserção da adjudicação extrajudicial já está em vigor, porém existe empecilho: os Tribunais de Justiça terão que definir o valor das custas do procedimento.
