Trata a presente demanda de pedido dos proprietários das unidades denominadas “coberturas“, de revisão, a menor, das taxas condominiais e despesas compreendendo (i) energia, (ii) consumo de água / rateio das áreas comuns, e (iii) fundo de reserva.
Utilizam, para embasar a pretensão de redução dos valores cobrados, ementa e jurisprudências colegiadas e singular no sentido de que a cobrança condominial deva ser estabelecida por divisão entre as unidades em detrimento ao rateio por fração ideal estabelecido pelo art. 1.336, inciso I.
PARECER:
Como bastante procurador do presente condomínio, se mostra como meu dever zelar tanto pela constituição condominial, quanto pelas unidades autônomas que venham à tentativa de dirimir dúvidas ou pretensões.
Dessa forma, cabe analisar a presente questão com base no Código Civil, ementas e jurisprudência majoritárias para resguardar a aplicação correta das normativas ao caso concreto.
O Código Civil de 2002 estabelece em seu art. 1336, inciso I que dentre os demais deveres dos condôminos cabe a contribuição para as despesas condominiais, como se vê:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
Assim, a normativa Civil não obriga a utilização única da fração ideal como forma de rateio das despesas condominiais. Entretanto determina, caso a convenção não disponha de modo diverso, que esta seja o modo de divisão a ser utilizado na contribuição a ser paga pelos condôminos.
Em analise à Convenção de Condomínio protocolada em 08 de Junho de 2010, no RGI da 3a Zona da Capital, observa-se que o modal de divisão de despesas condominiais estabelecido foi o rateio de acordo com a fração ideal de cada unidade, como se extrai:
Art. 3 – A cada apartamento incluído as vagas de garagem correspondentes, quota igual de terreno e das partes e coisas em comum, que cada condômino deverá contribuir da seguinte forma: As despesas do condomínio serão rateadas proporcionalmente de acordo com as frações ideais de cada uma das unidades[...] (grifo nosso)
Assim, os proprietários das unidades de ‘cobertura’ acordaram, juntamente com proprietários das unidades ‘tipo’, e ratificaram, no momento de registro da convenção condominial que, o modal de divisão tornar-se-ia as respectivas frações ideais, de modo contrário não dispondo.
Cabe salientar que a média das frações ideais das unidades convencionais corresponde virtualmente à metade daquelas unidades de cobertura, sendo 0,018 e 0,034 respectivamente. Justifica-se, nesta forma, a gradação a maior dos valores cobrados às cotas condominiais apresentadas na notificação aqui contrariada.
Quanto ao embasamento da pretensão de redução, em julgado do STJ, este não merece prosperar. Pois como se pode desprender da decisão monocrática no RECURSO ESPECIAL No 1.104.352 - MG (2008/0256572-9), proferida pelo Ministro Marco Buzzi, este não adentrou ao mérito da questão provocada, mas decidiu pelo não seguimento do recurso por aspecto meramente processual. Assim observamos no decisium:
Contudo, a insurgente deixou de impugnar tal fundamento do aresto hostilizado. Desse modo, existindo fundamento autônomo e suficiente que possibilita a manutenção do aresto hostilizado, a ausência de sua impugnação impede a modificação do julgado, como preceituado na Súmula n. 283 do STF: É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles.
Desta feita, seria irrazoável admitir que mera decisão de cunho processual fosse suficiente para afastar a autonomia da vontade das partes, pelo que acordaram em termos de divisão por fração ideal e tão pouco deixar de ser o Código Civil a normativa que rege as disposições condominiais.
Ante o exposto e após profunda análise, não cabe, na questão apresentada, irresignação por parte dos condôminos para afastar a aplicação do rateio por fração ideal estabelecido pela Convenção de Condomínio, e tão pouco deixar de aplicar o preceito do art. 1336, inciso I do Código Civil ao caso concreto.
É o parecer.
