Você já ouviu falar em fundo de comércio? Certamente muitos que exercem atividade empresarial nunca ouviram falar nesse termo.
Mas o fundo de comércio consiste no aumento do valor patrimonial agregado ao imóvel do locador (proprietário do imóvel) pelo exercício de uma determinada atividade empresarial, que geralmente é exercida por um locatário (inquilino do imóvel).
Explico. A aquisição do fundo de comércio ocorre quando há um contrato de locação não residencial, ou seja, um contrato de locação para fins comerciais, e em decorrência do tempo contratual, ocorre uma maior valorização do imóvel em decorrência da atividade empresarial ali exercida.
O fundo de comércio consiste no conjunto de bens corpóreos (mercadorias, instalações, máquinas e utensílios) e incorpóreos (contratos, ponto comercial, clientela e faturamento) aplicadas pelo empresário no exercício de sua atividade.
Em linhas gerais, significa dizer que, muitas vezes a atividade empresarial exercida no imóvel termina super valorizando o ponto comercial do locador, principalmente para os próximos contratos de locações.
Isso ocorre por diversos motivos, mas, principalmente, pelo motivo de o ponto comercial está muito conhecido e freqüentado, pela qualidade do atendimento ou serviço prestado.
Suponhamos que João tinha uma farmácia naquele imóvel chamda de XYZ, sempre deixando seus clientes muitíssimo satisfeitos, tendo o aumento cada vez maior de sua cliente. Você tem dúvida que caso se instale uma nova farmácia chamada de ABC naquele mesmo ponto, este novo empresário terá vantagem e certamente se beneficiará dos clientes do antigo locatário?
Outro motivo devido a essa indenização é o prejuízo que o mesmo obterá pela mudança do seu endereço.
Por isso a Lei do Inquilinato fez a previsão do referido instituto jurídico, e para por tal motivo, atendido alguns requisitos legais o proprietário do imóvel é obrigado a renovar o contrato de locação, e caso não queira tem o dever de indenizá-lo pela negativa na renovação contratual.
O locatário tem o direito de ter o contrato renovado compulsoriamente caso atenda três requisitos: a) O contrato a ser renovado tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; b) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos contratos escrito anteriores sejam igual ou superior a 5 anos; c) o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, por pelo menos 3 anos ininterruptamente.
Portanto, atendendo esses três requisitos o locador terá duas opções, ou renova o contrato compulsoriamente, ou indeniza o locatário pelas perdas e danos ora sofridas.
O presente texto tem como finalidade não só alertar os locatários de imóveis, mas, também, orientar os locadores (proprietários) de imóveis para não sofrer demandar judiciais.
Aos proprietários de imóveis que estão nessa situação não se preocupem, porque a lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) prevê ainda algumas hipóteses que o isenta da renovação compulsória sendo uma delas a comprovação concreta de melhores propostas de locação.
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Dr. Marcelo Rogério Medeiros - Advogado e Consultor Jurídico inscrito na OAB/AL sob o n° 12.297; LL.M (Master Level of Law) em Direito Empresarial - FGV/RIO DE JANEIRO (2014-2015); Especialista em Direito Constitucional e Administrativo; Sócio-Fundador do escritório Medeiros & Soares Assessoria Jurídica Empresarial; Professor de Direito em turmas preparatórias para concurso público; Conciliador do projeto Justiça volante do 12° Juizado Especial Cível e Criminal de Acidentes de Trânsito; Palestrante de direitos básicos do cidadão nas principais associações de bairros de Maceió; Membro da Associação Maceioense de Defesa do Consumidor - AMADEC.
