A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, estabeleceu regras específicas para a resolução dos contratos de compra e venda de imóveis, disciplinando percentuais de retenção, prazos e formas de restituição dos valores pagos pelo adquirente.
Entretanto, a existência de legislação específica não afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor quando a contratação envolver uma típica relação de consumo, como ocorre, em regra, na aquisição de imóvel por pessoa física diretamente de construtora, incorporadora ou loteadora.
Esse entendimento ganhou especial relevância com o julgamento do REsp nº 2.106.548/SP, pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no qual o STJ reconheceu que a Lei do Distrato e o CDC devem ser interpretados conjuntamente e que, havendo incompatibilidade entre as normas, deve prevalecer a proteção conferida ao consumidor.
Retenção de valores não pode ser aplicada de forma automática
Um dos principais pontos discutidos nesses contratos é o percentual que a construtora pode reter quando o comprador decide rescindir o negócio.
No REsp nº 2.106.548/SP, que envolvia contrato de parcelamento do solo urbano, o STJ reconheceu que, caracterizada a relação de consumo, os descontos aplicados sobre os valores pagos deveriam observar os limites do CDC, admitindo, naquele caso, retenção máxima de 25% das quantias efetivamente pagas.
Isso significa que a simples existência de cláusula contratual prevendo retenções elevadas não impede sua revisão judicial.
O Código de Defesa do Consumidor, especialmente em seus arts. 39, 51 e 53, permite o afastamento de cláusulas que imponham vantagem exagerada ao fornecedor, penalidade desproporcional ou perda excessiva das parcelas pagas pelo consumidor.
Por isso, retenções contratuais devem ser analisadas de acordo com as circunstâncias de cada negócio, não podendo a Lei do Distrato ser utilizada como justificativa automática para imposição de penalidades excessivas.
Existe, contudo, uma importante ressalva: nas incorporações imobiliárias submetidas ao patrimônio de afetação, o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 admite cláusula penal de até 50% dos valores pagos pelo comprador desistente. Mesmo nessas situações, porém, permanece possível o controle judicial de eventual abusividade no caso concreto.
Quando a construtora dá causa à rescisão
A situação é diferente quando o desfazimento do contrato ocorre por culpa da própria construtora ou incorporadora.
Nessa hipótese, não se trata propriamente de desistência do consumidor, mas de resolução contratual decorrente do inadimplemento do fornecedor.
É o que pode ocorrer, por exemplo, quando há atraso excessivo na entrega do imóvel, descumprimento relevante do contrato ou impossibilidade de cumprimento da obrigação assumida pela construtora.
A Súmula 543 do STJ estabelece que, nos contratos de promessa de compra e venda submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas deve ocorrer:
integralmente, quando a resolução decorrer de culpa exclusiva do vendedor ou construtor; e parcialmente, quando o comprador tiver dado causa ao desfazimento.
Assim, se foi a construtora quem provocou a resolução contratual, não é razoável aplicar ao consumidor as penalidades previstas para a hipótese de desistência voluntária.
Nessas situações, a orientação é pela restituição integral dos valores pagos, além da possibilidade de restituição de outras despesas diretamente relacionadas ao negócio, como a comissão de corretagem, conforme as particularidades do caso.
A restituição não pode ser indevidamente postergada
Outro aspecto relevante é o momento da devolução dos valores.
O STJ possui entendimento consolidado no sentido de que, nos contratos submetidos ao CDC, não é válida a imposição de restituição apenas ao final da obra ou em condições que transfiram integralmente ao consumidor o risco do empreendimento.
A Súmula 543 reforça a necessidade de restituição imediata das parcelas nas hipóteses por ela abrangidas.
Portanto, cláusulas que prevejam devolução excessivamente parcelada ou somente após a conclusão do empreendimento também podem ser submetidas ao controle judicial quando colocarem o consumidor em desvantagem exagerada.
Conclusão
A Lei do Distrato trouxe maior segurança jurídica ao mercado imobiliário, mas não afastou a incidência do Código de Defesa do Consumidor.
Nos contratos caracterizados como relação de consumo, as cláusulas de retenção e as regras de restituição continuam sujeitas ao controle de abusividade.
O julgamento do REsp nº 2.106.548/SP reforça justamente essa compreensão: a legislação imobiliária específica deve ser harmonizada com o CDC e, diante de conflito efetivo, deve ser preservada a proteção do consumidor.
Por isso, antes de aceitar uma retenção de 25%, 50% ou qualquer outro percentual imposto pela construtora, é necessário analisar a natureza do empreendimento, o conteúdo do contrato, quem deu causa ao desfazimento e o regime jurídico aplicável.
Cada contrato exige análise individualizada. Uma penalidade prevista no instrumento contratual não significa, por si só, que ela seja juridicamente válida ou irrevisável.
