RESUMO:
O instituto da usucapião é um meio originário de aquisição de propriedade, suscetíveis de exercício continuado, ou seja, o exercício da posse continuada dentro dos requisitos legais gera a pretensão de requerer a propriedade do bem para si. Deste que observado os requisitos para usucapião os quais sejam: coisa hábil, posse e decurso de tempo.
Contudo, como já se sabe, o poder judiciário está sobrecarregado para julgar e processar demandas e não seria diferente para este tipo de ação, inclusive o prazo médio para julgamento destes tipos de demanda é de 10 anos.
No entanto com a vigência do novo código de Processo Civil lei 13.105 de 2015 a qual passar a vigência a partir de março de este ano, busca inovar ao prever a possibilidade de se declarar a usucapião por meio extrajudicial reduzindo este prazo de 10 anos para aproximadamente 120 dias. Contudo a ambiciosa e nobre intenção do legislador pode encontrar obstáculos em seus aspectos práticos.
~~INTODRUÇÃO:
O instituto da usucapião é um modo originário de aquisição de propriedade, O qual se dá por meio suscetíveis de exercício continuado, ou seja, o exercício da posse continuada dentro dos requisitos legais gera a pretensão de requerer a propriedade do bem para si. De forma mais simples poderíamos definir que usucapião é reconhecimento legal a aquisição de uma propriedade a qual anteriormente se tinha apenas a posse continuada durante um lapso temporal.
Posse continuada ou aquisitiva, e lapso temporal são um dos pressupostos para constituição da usucapião, ou seja, são requisitos que levam a lei interpretar que um indivíduo faz jus a aquisição da propriedade de um determinado o bem. Entre os principais pressupostos devemos destacar também a necessidade de a coisa pretendida ser passiva de aquisição. A fim de melhor conceituar o referido instituto vamos a seguir melhor explanar acerca dos pressupostos da usucapião.
DOS PRESSUPOSTOS:
1º Coisa hábil: Em síntese é a possibilidade de a coisa ser adquirida por meio de prescrição aquisitiva (posse continuada), até porque não é todo o bem que está submetido a usucapião.
Assim, ao se pleitear a aquisição de um imóvel por meio da usucapião é necessário verificar se o bem pretendido não está impedido. Podemos considerar como impedidos aqueles bens que estão fora de comercio, ou por serem naturalmente inalienáveis, como o ar atmosférico e a água do mar, bem como aqueles inalienáveis por determinação legal como por exemplo: Os bens públicos.
2º Posse: Segundo definição Doutrinária Posse é o exercício de fato dos poderes inerentes a propriedade, ou seja, é a conduta de dono, a intenção de conservar a coisa e de protegê-la para si. Para requerer a usucapião, faz-se indispensável a configuração da posse aquisitiva, ou seja, é atitude ativa do agente possuidor, sem o questionamento do real proprietário do bem em face de tal conduta. A pratica da posse por um agente de boa-fé sobre um bem, mesmo que este não seja de sua propriedade, diante da inercia de seu proprietário, caracteriza a posse aquisitiva gerando pressupostos para o uso do instituto da usucapião.
3º Decurso de tempo: É o lapso temporal necessário para configurar a ausência de impugnação do proprietário em face de um determinado bem, ou seja, dar a entender que o proprietário não está interessado em reaver a posse. Reconhecimento temporal da pretensão do possuidor em se tornar proprietário.
Ao nos depararmos com situações em que há uma coisa passível de aquisição, há existência da posse aquisitiva, ou seja, o agente atua como se fosse o proprietário do bem inclusive arca com as despesas advinda da coisa. Há evidenciado o desinteresse do atual proprietário pelo bem durante um lapso temporal, resta claro que estamos diante de um caso de usucapião.
Devemos observar aqui também, que além do pressuposto outro ponto relevante a usucapião, e há existência de espécies de usucapião, as quais em regra se diferem pelo tipo de bem e pelo lapso temporal para se pleitear a aquisição do bem. A previsão legal, sobre as espécies de usucapião estão nos artigos 1.238 à 1.244 do Código Civil.
No entanto, não iremos discorrer de forma minuciosa sobre as espécies de usucapião no momento, dando a estas devida atenção em um estudo futuro.
USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL:
De um ponto de vista prático, existe filas gigantesca de demandas sobre o tema a serem julgadas, e o tema por si só, leva tempo para sua conclusão, o que em aspecto temporal equivale a mais ou menos uma espera de 10 anos.
Todavia, o novo código de processo civil, lei 13.105 de 2015 a qual passa a viger a partir de março de 2016, trouxe inovação sobre o tema ao prever no artigo 1.071 a possibilidade de pleitear a usucapião na via extrajudicial, o que seria excelente para desafogar o judiciário e possibilitar o registro a propriedade em aproximadamente 120 dias.
Apesar da proposta inovadora a nova lei tem recebido críticas pelo teor previsto no § 2º do artigo 216-A da lei de registros a qual foi alterada pelo artigo 1.071 do novo CDC. Tal critica merece observação neste parecer, uma vez o referido parágrafo exige que a assinatura do atual proprietário na planta do imóvel deve ser apresentada em cartório. Vejamos o texto em comento:
Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com
II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
§ 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.
Não podemos negar que a intenção do legislador é nobre ao viabilizar a declaração da usucapião por meio extrajudicial, pois assim possibilita a aquisição de um direito de forma muito mais célere. Contudo entendemos que ao definir o silencio do possível proprietário como discordância acaba inviabilizando o pedido extrajudicial. Por outro lado, há que se pensar que se o silencio fosse interpretado por concordância do proprietário, estaríamos diante de uma sensação de insegurança jurídica. Pois não seria possível comprovar que o até então proprietário realmente não tem mais interesse naquele bem?
Feito a observação sobre o ponto acima, podemos disser que esta inovação proporcionada pelo novo código de processo civil, será sem sombra de dúvidas uma forma de tornar a aquisição de propriedade mais célere, contudo isto não alcançara todos os casos. Mas mesmo os casos em que não for possível realizar a declaração pela via extrajudicial, o dossiê poderá ser remetido ao poder judiciário servindo de provas para instruir o processo judicial, o que por sua vez, traria certo diminuição no tempo do processo, tendo em vista que a fase de instrução poderia em alguns casos ser suprimida pelos documentos usados na via extrajudicial, viabilizando o julgamento antecipado da lide.
CONCLUSÃO
Por fim, é claro que no início a usucapião extrajudicial estará cercada de dúvidas quanto a sua aplicabilidade e viabilidade, mas a médio prazo, será um instituto eficiente quanto a sua celeridade e simplicidade. E sem sobra de duvidas auxiliara a desafogar o poder judiciário deixando para este apenas o julgamento de casos mais complexos.
Artigo de autoria de Paulo Henrique Domingos
Academico do 9º semetre no curso de Direito.
Universidade Anhanguera de São Paulo – UNIAN-SP
