A escolha da garantia é a decisão que mais separa o locador que dorme tranquilo do locador que descobre o problema só quando o aluguel deixa de entrar. Entenda as modalidades, os limites e o erro que pode anular o contrato inteiro.
O momento de fechar uma locação costuma ser de entusiasmo: o imóvel está pronto, o locatário parece ideal, o contrato está na mesa. É justamente nessa hora que a maioria das decisões mais importantes é tomada de forma apressada — e a garantia locatícia é uma delas.
Muitos locadores aceitam a primeira garantia que aparece, sem comparar o que cada modalidade realmente cobre. Outros exigem mais de uma garantia ao mesmo tempo, acreditando que isso dobra a proteção — sem saber que a lei proíbe essa cumulação. E há ainda quem descubra, no primeiro atraso, que a garantia escolhida não protege o que ele imaginava.
A garantia não é uma formalidade do contrato. É o instrumento que define, na prática, o que acontece quando o aluguel deixa de entrar.
O que a lei permite — e o que ela proíbe
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) estabelece, no art. 37, as modalidades de garantia que o locador pode exigir do locatário:
- Caução (art. 38) — pode ser em dinheiro, bens móveis ou imóveis;
- Fiança (art. 39) — a garantia pessoal do fiador;
- Seguro de fiança locatícia (art. 40) — a garantia prestada por seguradora;
- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (incluída pela Lei 11.196/2005).
Há uma regra que muitos desconhecem e que pode anular o contrato: o parágrafo único do art. 37 veda, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Ou seja, não é possível exigir fiador e caução ao mesmo tempo. E, se isso ocorrer, o art. 38, §1º determina que prevalece a garantia que primeiro foi mencionada no contrato.
Fiador: a garantia pessoal que exige confiança e documentação
A fiança é a modalidade mais tradicional. O fiador assume, perante o locador, a responsabilidade de pagar o aluguel e os encargos se o locatário não o fizer.
O ponto que mais gera surpresa é a extensão dessa responsabilidade. Pela redação atual do art. 39, com a alteração da Lei 12.112/2009, a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado — salvo disposição contratual em contrário. Isso significa que o fiador não se libera automaticamente quando o contrato vence e se prorroga.
Na prática, isso exige do locador dois cuidados: analisar com rigor a capacidade financeira e o patrimônio do fiador, e manter a documentação da fiança atualizada. Um fiador sem patrimônio ou com renda incompatível é uma garantia que existe só no papel.
Caução: a garantia real, com limites claros
A caução pode ser em dinheiro, bens móveis ou imóveis. Quando em dinheiro, costuma ser depositada e devolvida ao final da locação, com os devidos acréscimos.
O limite é o ponto de atenção: a caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel (art. 38, §1º). É uma garantia simples e de execução direta, mas com teto definido — o que pode ser insuficiente para débitos maiores, como os que se acumulam em inadimplências prolongadas.
Seguro de fiança locatícia: a garantia que transfere o risco
O seguro de fiança locatícia é a modalidade em que uma seguradora assume o risco da inadimplência. O locatário paga um prêmio, e a seguradora garante ao locador o pagamento dos aluguéis e encargos nas condições da apólice.
É a modalidade que mais cresce no mercado, especialmente em locações de maior valor, porque transfere o risco de cobrança para uma instituição especializada. Mas exige atenção às condições da apólice: carências, limites de cobertura, prazos de aviso de sinistro e exclusões. Uma apólice mal compreendida pode dar ao locador uma falsa sensação de segurança.
O que vem por aí: o aluguel consignado
O mercado de locação está prestes a ganhar uma nova modalidade de garantia — e ela merece atenção de quem aluga e de quem loca.
Em agosto de 2026, a Câmara dos Deputados aprovou o PL 462/2011, que cria o chamado aluguel consignado: o valor do aluguel residencial seria descontado diretamente na folha de pagamento do locatário, de forma semelhante ao que já ocorre com empréstimos consignados.
Os pontos centrais do texto aprovado:
- Cria a consignação em folha como nova modalidade de garantia locatícia na Lei do Inquilinato;
- Permite desconto de até 30% da remuneração líquida do locatário;
- Atende trabalhadores com carteira assinada, servidores públicos, aposentados e pensionistas do INSS;
- Dispensa fiador e caução;
- Prevê multa ao empregador que reter indevidamente os valores;
- Vetou o uso do FGTS como garantia.
Atenção a um ponto essencial: o projeto ainda não é lei. Ele foi aprovado na Câmara e agora segue para o Senado, dependendo ainda de aprovação e sanção presidencial para entrar em vigor. Enquanto isso, as modalidades do art. 37 continuam sendo as únicas garantias válidas nos contratos de locação.
Se aprovado, o aluguel consignado tende a ampliar o acesso à locação para quem hoje encontra dificuldade em apresentar fiador ou caução — o que pode mudar a dinâmica do mercado, especialmente em locações de maior valor. Mas, até a sanção, ele permanece como proposta em discussão, e não como direito vigente.
O que a experiência mostra na prática
No mercado de locação de alto padrão de Balneário Camboriú e da Praia Brava de Itajaí, a escolha da garantia ganha contornos próprios. Imóveis de alto valor, locatários de perfis variados e investidores que muitas vezes não moram na cidade fazem da garantia um instrumento de gestão de risco — e não apenas uma cláusula contratual.
O erro mais comum que se observa é tratar a garantia como uma etapa burocrática: aceitar a primeira opção, não verificar a documentação do fiador, não ler as condições da apólice, não entender o limite da caução. Quando o aluguel deixa de entrar, o locador descobre que a "proteção" que imaginava ter não cobre o que ele precisa.
A garantia correta não é a mais cara nem a mais tradicional. É a que se ajusta ao perfil do imóvel, do locatário e do risco que o locador está disposto a assumir.
Como escolher a garantia certa
- Avalie o perfil do locatário — renda comprovada, histórico, referências. A garantia complementa a análise de risco, não a substitui.
- Compare as modalidades — fiador exige análise de patrimônio; caução tem teto de três meses; seguro transfere o risco, mas tem condições de apólice.
- Respeite a regra da unicidade — não exija mais de uma garantia no mesmo contrato; a cumulação é nula e pode gerar insegurança.
- Leia as condições da apólice — no seguro de fiança, carências, limites e exclusões fazem toda a diferença.
- Mantenha a documentação atualizada — especialmente na fiança, cuja responsabilidade se estende à devolução do imóvel.
- Acompanhe as mudanças legislativas — o aluguel consignado, se aprovado, pode se tornar uma alternativa relevante; até lá, vale acompanhar a tramitação.
- Conte com assessoria jurídica na estruturação — a garantia bem escolhida e bem documentada é a primeira linha de proteção do patrimônio do locador.
A conclusão patrimonial
Para o investidor, o imóvel locado é um ativo que gera renda. A garantia locatícia é o instrumento que protege essa renda — e, por consequência, o próprio patrimônio. Escolhê-la com método, dentro dos limites legais e ajustada ao risco real, é gestão jurídica do patrimônio.
O locador que trata a garantia como decisão estratégica protege o imóvel, a renda e a tranquilidade. O que a trata como formalidade descobre, no primeiro atraso, que a proteção que imaginava ter nunca existiu de fato.
Rodrigo Batista Advogado | OAB/SC nº 28.896 Atuação em Direito Imobiliário, Direito Condominial e Direito Registral, com foco na prevenção de riscos, segurança jurídica das negociações e proteção patrimonial, em Balneário Camboriú, Praia Brava de Itajaí e Litoral Norte de Santa Catarina.
