Segundo a autora, DINIZ¹ (1992. p. 19.), a Lei n° 6.015/73, revolucionou o sistema registrário brasileiro, pois contribui com a redução da quantidade de livros, como também fez surgir a “matrícula” dos imóveis, sendo a mesma pré-requisito para o registro, assim como o cuidado com a perfeita identificação das partes e do imóvel e o aprimoramento do processo de retificação.
E o Código Civil de 2002, no artigo 1.227, foi taxativo sobre os direitos reais dos imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, ao positivar que só se os adquirem por meio do registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos.
Os artigos 1.245 e seguintes do Código Civil é explícito ao determinar que a transferência da propriedade entre vivos só se dará mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2º. Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.
Neste sentido, o Registro de Imóvel é a forma de aquisição da propriedade do imóvel, se o título não estiver registrado, o alienante/VENDEDOR continua a ser o proprietário do imóvel, ou seja, a situação entre as partes (vendedor e comprador) só estará regida pelas obrigações decorrentes do contrato, ou seja, segundo RIOS² (1999, p. 114.): “Um contrato sai do “direito das obrigações”, quando é registrado, e passa para o “direito das coisas”. Deixa de ter vínculo de pessoa com pessoa, no caso os contratantes, para surgir o vínculo de pessoa com a coisa.”
Desta forma, através do registro de imóveis se comprova a aquisição ou transferência do título e propriedade; a transmissão de domínio da propriedade imobiliária; a garantia de autenticidade do título, juntamente com a segurança jurídica e sua eficácia.
Neste seara, “o registro público tem similitude com a lei publicada. A Ninguém é licito alegar a ignorância dos lançamentos registrais” (RIOS, 1999. p. 123.) e para tanto, é forçoso o seu efeito público, difundindo a publicidade do ato, ou seja, estendendo o efeito erga omnes ao referido registro. Só através do registro de imóveis, que as mutações jurídicas da propriedade são publicitadas, por ele se vê o status jurídico dos imóveis (casas, prédios, terrenos rurais etc.) e assegura a boa-fé das trocas imobiliárias(compra, venda, hipoteca, dação em pagamento etc.), ou a publicidade de constrições judiciais (penhora, arresto etc).
Além do mais, para que o registro do título aconteça o oficial, ou registrador, faz uma análise do imóvel, averiguando assim se a sua forma, seu conteúdo, as partes e os elementos que contém o título estão em conformidade com a legislação vigente.
Entretanto, ainda em dias atuais, é comum a prática de aquisições de imóveis apenas através de ‘contrato de gaveta’, ou seja, de um contrato particular, ou mesmo por escritura pública, sem levar a registro no Cartório de Registro de Imóveis, causando inúmeros processos em nossos tribunais e entre os problemas causados pela falta do registro imobiliário, os mais comuns estão:
· Um antigo proprietário poderá vender o imóvel à outra pessoa, já que o imóvel ainda continua registrado em seu nome;
· O proprietário antigo pode falecer, podendo o imóvel ser inventariado e até destinado à um dos herdeiros;
· Há riscos de se ter o imóvel penhorado, por dívidas do antigo proprietário;
· É muito comum também acontecer que a compra e venda, por ser antiga, o comprador não ter mais contato com o vendedor, neste caso, o comprador/ adquirente pode até mesmo ser impedido de registrar o imóvel, já que para a confecção da Escritura Pública é necessária a presença do vendedor; ou até mesmo o Cartório de Registro de Imóveis poderá fazer exigências de documentos do vendedor, que o comprador não possua.
· Em relação ao vendedor, o mesmo também pode ser prejudicado pela falta do registro, caso o comprador não pague as taxas condominiais ou impostos do imóvel, podendo inclusive ser acionado judicialmente por ser ainda proprietário do imóvel.
Desta forma, ao adquirir um imóvel, é melhor gastar um pouco mais para realizar o seu registro, do que arcar com gastos, em sua maioria, altíssimos para solucionar um provável problema futuro.
