RESUMO
A presente trabalho busca conceituar o instituto da usucapião, em especial na modalidade da usucapião ordinária, com foco no requisito do Justo Título, no qual possui dificuldade em sua conceituação e interpretação. O intuito do trabalho é o estudo observando as interpretações judiciais, doutrinárias. O trabalho busca também informar sobre as inovações no ordenamento jurídico no que se refere o Novo Código de Processo Civil com inclusão dos artigos na lei de registros, podendo se pleitear a usucapião de propriedade no próprio cartório de registro de imóveis.
SUMÁRIO
1 - INTRODUÇÃO
2 - ORIGEM HISTÓRICA
3 - DIREITO REAL
3.1 Posse
3.1.1 Teorias da posse
3.1.1.1 IHERING
3.1.1.2 SAVIGNY
3.2 Propriedade
3.3 usucapião
3.3.1 espécies
3.3.2 Requisitos
3.3.2.1 Coisa Hábil
3.3.2.2 Posse
3.3.2.3 Tempo
4 - USUCAPIÃO ORDINÁRIA
5 - ANÁLISE DO JUSTO TÍTULO NA USUCAPIÃO ORDINÁRIA
5.1 Posicionamento Jurisprudencial do justo título no Ordenamento Jurídico
5.2 Inovação da Usucapião Extrajudicial no Novo Código de Processo Civil
6 - CONCLUSÃO
1 INTRODUÇÃO
O objetivo deste trabalho é analisar a dimensão do termo justo título que é requisito essencial na modalidade da usucapião ordinária, apresentando entendimento jurisprudencial no ordenamento jurídico. Além disso, realizar o estudo dos requisitos essenciais ao ensejo da aquisição prescritiva, ou seja, a usucapião, bem como, apresentar brevemente a inovação da possibilidade da usucapião administrativa, inserida pelo novo Código de Processo Civil Brasileiro a Lei de registros.
Além disso, o trabalho busca conceituar apresentar as principais teorias do termo Posse. Além disso, apresentar o conceito de propriedade atualmente no ordenamento pátrio.
O intuito de explicar e conceituar o entendimento e os requisitos da usucapião em lato sensu, contudo, o foco na Usucapião Ordinária que possui requisito do Justo título e da boa-fé e conjuntos dos outros requisitos essenciais, no qual serão objeto neste trabalho.
Ademais, a presente monografia busca apresentar a inovação inserida na lei de registros de imóveis, com vigência do novo código de processo Civil, lei n° 13.105/15, que apresenta a possibilidade de usucapião administrativa, buscando desafogar o judiciário que é morosa e lenta, em questão, em ação de usucapião em todas as espécies.
2 - ORIGEM HISTÓRICA
Durante o período, do imperador bizantino Teodósio II, (408-450) d.C, que decretou que não ocorreria mais litigioso eternos em busca da retomada do bem, desta forma, o proprietário negligente por mais de trinta anos não teria mais direito a propriedade, não poderia mais reivindicar contra o possuidor .
Essa matéria é amparada atualmente como prescrição aquisitiva de longíssimo tempo, pracraptio longíssimo temporis, que dispõe sobre a perda da propriedade do possuidor de direito, que se manteve durante o período de trinta anos, no qual, em consequência perdia o direito de reivindicar a propriedade, devendo o possuidor provar a sua posse por trinta anos, não precisando comprovar o justo título e a boa-fé.
A usucapião, é o modo de aquisição de propriedade, é o instituto que evolui com a sociedade, ou seja, se adequa conforme a regras do ordenamento jurídico vigente.
O instituto da usucapião conforme, preconiza, Farias e Rosevald :
“A usucapião restou consagrada na Lei das XII Tábuas, datada de 455 antes de Cristo, como forma de aquisição de coisas móveis e imóveis pela posse continuada por um ou dois anos (..)”.
O instituto na Lei das Doze Tábuas, dispunha na Tábua 6ª, inciso III, que se intitula “Da propriedade e da posse”:
“III – A propriedade do solo se adquire pela posse de dois anos; e das outras coisas, pela de um ano”.
Desta forma, a modalidade de usucapião, ou seja, da aquisição de bens, requer a posse continua do bem, além do lapso temporal que era muito menor, entre um e dois anos.
Contudo, apenas poderia ser utilizado pelos cidadãos Romanos, pois os estrangeiros não gozavam de tais direitos. Sendo assim, os cidadãos romanos poderiam deixar os seus bens com estrangeiros e podiam reivindica-los quando bem entendessem.
No início apenas os cidadãos romanos, poderiam se utilizar da usucapião, enquanto os estrangeiros não gozavam de tal prerrogativa. Entretanto, com o passar dos anos, e devida a evolução dos direitos, os estrangeiros passaram a também ter direito da aquisição prescritiva, ou seja, da usucapião, desta forma, passara a gozarem dos mesmos direitos do cidadãos romanos.
Os peregrinos podendo ser beneficiar do instituto da usucapião, devendo, como os romanos se manter na posse da propriedade dentro do período determinado em lei, objetivando cumprir os requisitos de tempo na posse.
No ano de 528 d.C., Justiniano, unificando o instituto do usucapião, não havendo diferença entre a propriedade civil e a pretoriana (dos estrangeiros). Sendo dessa, a o possuidor longitemporis a ação reivindicatória para garantir a propriedade.
A usucapião com esta modificação no ano de 528 d.C., por Justiniano, imperador da Constantinopla, hoje Istambul, capital da Turquia, a prescrição aquisitiva à usucapião, dando a oportunidade ao possuidor de ter um bem, a longo do tempo, de reivindica-lo para si mesmo.
O ordenamento Brasileiro, com grande influência dos juristas alemães, consolidaram o prazo de trinta ou quarenta anos para usucapir, a depender do tipo de bens. Atualmente, o lapso de tempo se reduz substancialmente, conforme será objetivo e estudo.
Há dicotomia no Código civil Brasileiro, no que se refere a prescrição aquisitiva e usucapião, pois o legislador, aborda prescrição aquisitiva na parte geral, e usucapião no livro de direito das coisas, do mesmo código.
Lecionando o doutrinador, Carlos Roberto Gonçalves , a prescrição aquisitiva é herança transmitida pelos Romanos. O instituto objetiva o direito de propriedade, pois favorece o possuidor em face do possuidor de direito, ou seja, o dono da propriedade passando o possuidor ter direitos sobre a propriedade em face do antigo proprietário que ficou inerte.
Ademais, a prescrição aquisitiva, confirma o possuidor como novo proprietário do bem usucapido, em face do antigo proprietário.
Sabendo que a propriedade sendo direito perpetuo, mantendo essa prerrogativa enquanto o proprietário demonstrando essa intenção, exercendo de forma continuada atividade sobre a propriedade da coisa possuída, contudo, a inercia do proprietário, enseja a possibilidade de usucapião de terceiro, que possuía o bem por 10, 20 ou 30 anos, da propriedade de outrem, constitui de forma tácita uma renúncia do seu direito a propriedade. Vale salientar, que sociedade preza que propriedade seja utilizada, habitada, se possuidor que adquire a propriedade e a utiliza é digno de proteção.
Para finalizar, a lei da oportunidade, do proprietário esbulhando, a possiblidade de rever a propriedade, mas dentro de tempo hábil, com duração limitada, pois a paz social, do possuidor que adquire a propriedade, deve cessar desde que permaneça no bem durante o tempo necessário.
A possibilidade de reaver a propriedade a qualquer tempo, retiraria a paz social do possuidor, mesmo que durante a posse o proprietário ficasse durante todo o período de ocupação, não seria razoável imputar esse ônus ao possuir a propriedade.
Nesta esteira, a propriedade com finalidade social, diferente do proprietário inerte, o possuidor que dar finalidade a propriedade como moradia, ou outro fim, aparece mais razoável, e objetivar a usucapião da propriedade, em juízo, já que este manifestou ânimo de ser dono, e utiliza para sua moradia e de sua família, tornando a propriedade abandonada, em propriedade produtiva.
A usucapião, objetiva de forma geral, a paz social, bem como, o princípio da utilidade social, e dar segurança, e estabilidade ao possuidor da propriedade. Sabendo que esse instituto da aquisição prescritiva, devido ao lapso de tempo, liberta o possuidor, de futura reinvindicações inesperada, e traz paz social, ao possuidor.
O instituto da prescrição aquisitiva, neutraliza futuras ações de reinvindicações, do titular da propriedade.
A prescrição aquisitiva, implica impossibilidade do titular da propriedade, de reaver a propriedade, devido ao decurso temporal, ou seja, a sua inercia, devido a sua negligencia.
3 - DIREITO REAL
Direito das coisas é o ramo do direito privado que abrange os direitos possessórios, bem como, os direitos a propriedade imobiliária e mobiliária. Direitos que podem ser transferidos a outros. Os direitos reais discorre do direito da propriedade e dos direitos reais sobre a coisa, não fazendo jus a posse, como é preconizado no artigo. 1224, do código civil brasileiro .
Primeiramente, no início deve realizar observação a questão que gera muitas dúvidas sobre as duas expressões, tanto o direito Real como o Direito da coisas. No Direito Civil que abrange sobre as relações de cunho jurídicas entre indivíduos e as coisas determinadas e indeterminadas. Se opondo severamente a teoria personalista que apresentar os direitos reais, a correlação entre indivíduos por meio das coisas .
Direito das coisas “é o complexo de normas reguladoras das relações jurídicas referentes às coisas suscetíveis de apropriação pelo homem. Tais coisas são, ordinariamente, do mundo físico, porque sobre elas que é possível exercer o poder de domínio” conforme preconiza CLÓVIS BEVILÁQUA .
Vale dizer, que coisa é gênero, que no qual o bem é espécie, sendo assim, coisa tudo que há no mundo com exceção do homem .
Os bens são coisas, que por serem essenciais e raras, desta forma, podem ser adquiridas como propriedade e possuem valor pecuniário. No direito das coisas os bens são objetivo de apropriação sobre as coisas que possa haver relação jurídica que é domínio. Vale ressalta que as coisas que deixam de ser bens devido a seu excesso, como por exemplo, água dos oceanos e o ar que respiramos .
Acrescenta Clovis de Bevilaqua, que a palavra coisa, ainda que, sob certas relações jurídicas corresponda a técnica, ao termo bem tanto material como imaterial, todavia deles se distinguem. Há bens jurídicos que não são coisas: como por exemplo, a liberdade, a honra, a vida. E, embora o vocábulo “coisa” seja objeto de domínio do direito, tomado em sentido amplo e estrito, podemos afirmar que designa particularmente ao caso concreto, os bens que são, ou podem ser, objeto de direitos reais. Neste sentido dizemos direito das coisas”.
Deve ser confirmar que, nessa esteira, que os direitos das coisas se sumariza com o poder dos homens, no olhar jurídico, em face da natureza, bem como das outras variadas concepções sobre os bens e as suas utilizações pecuniárias.
Para complementar a grande questão, vale lembrar que o ramo do Direito Civil objetiva a propriedade, que é de grande importância a nossa sociedade. A estrutura jurídica da propriedade diverge de País a País, pois desde da Antiguidade ao mundo contemporâneo.
Como preconiza Lacerda de Almeida , que direito das coisas:
“é a expressão jurídica do estado atual da propriedade. Ora, para este resultado, para a feição que apresenta atualmente o direito das coisas, concorreram historicamente, além das condições geográficas e de outros fatores de ordem física e cosmológica, da índole peculiar do povo, suas ideias religiosas e morais, políticas, sociais e econômicas, as quais, e estas principalmente, ainda hoje trabalham o mundo das ideias, fazendo sentir seus resultados na ordem jurídica”.
A maior parte dos códigos e tanto como as doutrinas, costumam usar a expressão direito real, é o entendimento do grande doutrinador SAVIGNY . Sabendo que tanto a expressão direito real e como direito das coisas, trata-se da mesma matéria.
3.1 Posse
O estudo da posse muito controvertido no ordenamento jurídico, questão que requer muita análise, sendo severamente discutido.
Como preconiza o doutrinador Roberto de Ruggiero :
“não há matéria que se ache mais cheia de dificuldades do que esta, no que se refere à sua origem histórica, ao fundamento racional da sua proteção, à sua terminologia, à sua estrutura teórica, aos elementos que a integram, ao seu objeto, aos seus efeitos, aos modos de adquiri-la e de perdê-la”
Como assevera, OLIVEIRA ASCENSÃO lembra que, quanto à posse:
“surgem grandes dificuldades terminológicas” e que o seu fundamento “é vivamente debatido, sem que desse debate resultem, aliás, proveitos visíveis”
MANUEL RODRIGUES , também, notifica que:
“nas leis, nos livros dos jurisconsultos e nas decisões dos tribunais, a terminologia da posse é vária e imprecisa. Desta imprecisão ressentem-se as exposições, as críticas das teorias e a exegese da lei em tão grande parte, donde o poder dizer-se, justificadamente, que a questão da terminologia complica em muito o estudo da posse”4.
Já se disse, inclusive, que:
“seguramente, nesta questão da proteção possessória, o Direito Civil encontra-se nos limites de suas possibilidades” .
Uns dos motivos, para o fato disso acontecer, citando CASTAN TOBEÑAS que:
“a doutrina moderna da posse nem sempre tem guardado correspondência com os diferentes direitos positivos, porque sofreu vigorosa influência dos dois mais célebres autores que, com vistas ao direito romano, trataram da posse no século XIX — SAVIGNY e IHERING —, ao passo que parte das codificações modernas (entre elas o Código Civil francês) se elaborou independentemente das teorias de ambos” .
3.1.1 Teorias da posse
A posse possui diversas teorias que objetiva explicar o seu conceito. Vale dizer, que atualmente, a duas teorias: a primeira é a teoria subjetiva, que se afirmada por Friedrich Karl von SAVIGNY, que foi um dos primeiros cuidar do tema posse nos tempos modernos. A segunda teoria é a Objetiva apresentada por Rudof von IHERING.
3.1.1.1 IHERING
Primeira teoria, e a de IHERING, como ele mesmo nomeia como teoria Objetiva, que basta o corpus, não no sentido de contato físico, mas sim com animus domini. A pessoa age como dono, neste sentindo, já vem incluso o ânimo de dono (animus domini).
O animus domini, deve ser observada de forma objetiva, sem a necessidade de pesquisa da intenção do indivíduo. A posse e demonstrada com eternização da domínio, com uso da coisa. Com a posse já é possível a proteção, em resumo, que representa a forma com o domino se manifesta. Desta forma:
“o lavrador que deixa sua colheita no campo não a tem fisicamente; entretanto, a conserva em sua posse, pois que age, em relação ao produto colhido, como o proprietário ordinariamente o faz. Mas, se deixa no mesmo local uma joia, evidentemente não mais conserva a posse sobre ela, pois não é assim que o proprietário age em relação a um bem dessa natureza”
3.1.1.2 SAVIGNY
A segunda teoria apresenta é da por SAVIGNY, que em lição caracteriza a posse por dois elementos: o corpus, ou seja, elemento objetivo que é posse física a coisa, e o outro requisito é animus domini que é o elemento subjetivo, os dois somando-se caracteriza na intenção de posse da coisa, pode o possuidor a possibilidade defender a sua posse de terceiros interessados como do próprio proprietário. O animus domini, consiste na vontade de ser dono, ou seja, agir como se proprietário fosse.
Ademais, os dois elementos mencionados, como a posse física da coisa, como a vontade de ser dono, para caracterização da posse falta um dos requisitos, segunda a teoria de SAVIGNY, inexiste a posse se falta o corpus, se faltar a vontade de ser dono, ou deixar de agir como dono, se torna mera detenção, que não enseja em posse.
Observa se que se adquire a posse quando, há matéria (poder físico da coisa), junto com vontade de ser dono:
“aquelas em que a pessoa tem a coisa em seu poder, ainda que juridicamente fundada (como na locação, no comodato, no penhor etc.), por lhe faltar a intenção de tê-la como dono (animus domini), o que dificulta deste modo a defesa da situação jurídica” .
SAVIGNY, criou um terceiro requisito, que se caracteriza como posse derivada, reconhecida, na transferência dos direitos da posse a outrem, não os de propriedade, e chamado de posse precária.
3.2 Propriedade
Em síntese, não é fácil chegar a conceituação de Propriedade. O autor CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA , define propriedade:
“a ideia de ‘meu e teu’, a noção do assenhoreamento de bens corpóreos e incorpóreos independe do grau de conhecimento ou do desenvolvimento intelectual”.
O termo propriedade, vem do latim, proprietas, que deriva de propius, o que pertence a alguém. Desta forma, a propriedade é a relação de direito de apropriação de bem corpóreo ou incorpóreo.
O direito de propriedade recai sobre os bens materiais como os imateriais. Se caracteriza pelo domínio, ou seja, a ideia de dono. Cabe salientar que a propriedade:
“mostra-se, destarte, mais ampla e mais compreensiva do que a de domínio. Aquela representa o gênero de que este vem a ser a espécie” .
Resumindo, apenas os elementos importantes, como preconiza o art. 1.228, do código civil brasileiro, defini propriedade pelos atributos: de usar, gozar e dispor de um bem, material e imaterial, dentro dos limites regidos pelo lei, como também, de reivindicar de quem injustamente o detenha.
3.3 Usucapião
O conceito de usucapião com aquisição dominial, mediante a posse mansa e pacifica, durante o prazo especifico determinado em lei.
A usucapião é regido pelos artigos. 205 e 206, do Código Civil, no qual decorre da aquisição de direito uma propriedade por um terceiro, também chamada de prescrição aquisitiva, em oposição a prescrição extensiva.
A prescrição aquisitiva é regida pelo direito das coisas, no código civil, é o modo originário de aquisição. Já a prescrição extensiva está contemplada na parte geral do Código civil, que é perda da pretensão do direito, ou seja, o não uso da propriedade por um lapso de tempo.
O código civil no artigo 1.244, preconiza:
“Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião”.
Ademais, não ocorre prescrição, entre os cônjuges durante o matrimonio, e os ascendentes e descentes, durante a vigente do poder familiar. Durante esse período não ocorre a prescrição do artigo 198, do código civil, contra os absolutamente incapazes, com fulcro no artigo 3 do código civil brasileiro.
O usucapião, de modo geral, é forma de beneficiar o terceiro sobre a propriedade de outrem, pela afronta ao direito do proprietário, como o doutrinador LAFAYETTE .
“sai fora das regras fundamentais do Direito; mas é determinada por imperiosos motivos de utilidade pública”.
Sendo que o descuido, o mesmo omissão do proprietário:
“não é propriamente uma razão determinante da prescrição aquisitiva, mas intervém como uma consideração moral de grande valor para pô-la sob uma luz mais favorável, tirando-lhe o caráter espoliativo, que à primeira vista se lhe atribui” .
Para o doutrinador, Cunha Gonçalves , o descaso do proprietário de seu bem, não deveria beneficiar os terceiros de má-fé, com aquisição do domínio que efetivamente não o pertence, indo contra o princípio fundamental do direito dar a cada um o que é seu. Os argumentos diz, devem basear-se na utilidade social.
Desta forma, apresenta o autor, a propriedade, embora seja perpétua, não pode conservar este caráter senão enquanto o proprietário manifestar a sua intenção de manter o seu domínio, exercendo uma permanente atividade sobre a coisa possuída; a sua inação perante a usurpação feita por outrem, durante 10, 20 ou 30 anos, constitui uma aparente e tácita renúncia ao seu direito.
De outro lado, à sociedade interessa muito que as terras sejam cultivadas, que as casas sejam habitadas, que os móveis sejam utilizados; mas um indivíduo que, durante largos anos, exerceu esses direitos numa coisa alheia, pelo seu dono deixada ao abandono, é também digno de proteção.
Finalmente, a lei faculta ao proprietário esbulhado o exercício da respectiva ação para reaver a sua posse; mas esta ação não pode ser de duração ilimitada, porque a paz social e a tranquilidade das famílias exigem que os litígios cessem, desde que não forem postos em juízo num determinado prazo” .
O princípio da utilidade Pública é fundamento da Usucapião, objetivando a segurança e estabilidade a propriedade, bem como, que o possuidor tenha o domínio do bem. Sabendo que a segurança, traz a paz social, retirando o medo do possuidor de futura reivindicações.
Em questão, ao emprego do vocábulo usucapião no gênero feminino, no código civil de 2002, vem do direito francês, espanhol, italiano, e inglês.
3.3.1 espécies
Os bens imóveis e móveis, podem ser objeto de usucapião, entretanto, o móvel é menos frequente. O Ordenamento jurídico Brasileiro, estabelece em regra, três tipos de usucapião de bens imóveis: Usucapião extraordinária, a ordinária, a especial ou constitucional, bem como a rural (por labore) e urbana (pró-moradia ou pro misero). Ademais, há mais a modalidade especial, a usucapião indígena, regida no estatuto do Índio (lei 6.011.73), no artigo. 33 dispõe “O índio integrado ou não, que ocupa como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena”, as terras objeto dessa espécie de usucapião são rurais e particulares, observando-se, na ação, o rito do art. 941, do código de processo civil.
3.3.2 Requisitos
No usucapião deve conter o requisitos para aquisição da propriedade pelo possuidor: Coisa hábil (res habilis) ou suscetível de usucapião, posse (posssessio), decurso de tempo (tempus), justo título (títulos) e boa-fé (fides). Os primeiros três requisitos: coisa hábil, Posse e tempo são imprescindíveis, e são exigidos em todas as espécies da usucapião.
Entretanto, o justo título e a boa-fé somente são evocados durante o usucapião ordinária que é objeto desse estudo.
3.3.2.1 Coisa Hábil
Coisa hábil para usucapir deve suscetível de prescrição aquisitiva (res habilis), não pode ser usucapido, o que são encontrados em abundancia no universo, como ar atmosférico, os oceanos, a luz. Bem como, não pode ser usucapião, os bens de uso comum, uso especial, e de incapazes, direito a personalidade, partes do corpo humano como os órgãos, além, indisponíveis pela vontade humana (deixando em testamento ou doado, com cláusula de inalienabilidade).
Vale salientar, que não é possível usucapir, bem móvel ou imóvel, de pessoa absolutamente incapaz. Art. 198, I.
“Prescrição aquisitiva. Suspensão. Período em que a coerdeira era absolutamente incapaz. Indivisibilidade da herança. Aproveitamento aos demais proprietários. Ação julgada improcedente. Recurso não provido” (JTJ, Lex, 257/184).
Ademais, como dispõe o art. 197, do código civil, não pode usucapir bem contra o cônjuge durante a constância do casamento, nem o ascendente, descendentes, durante o poder familiar, tutor ou curador, contra o tutelado e curatelado, durante a vigente da tutela ou curatela.
Assim somente, enseja usucapião bens de domínio privado, ou seja, particular, não podendo nos terras da marinha e as terras devolutas. Conforme art. 191, da CF.
3.3.2.2 Posse
A posse é um requisito essencial para configuração da usucapião. Vale informar, que não é qualquer posse, para ensejar em usucapião. Exige-se determinadas características.
O doutrinador LAFAYETTE , a posse é determinante para prescrição aquisitiva:
“mas carece que ela seja adquirida de um modo justo, isto é, que não começasse ou por violência (vi) ou clandestinamente (clam), ou a título precário (precário). O vício da violência continua a subsistir, ainda que a posse no decurso da sua duração se torne pacífica; e, enquanto não é expurgado, impede a prescrição; mas não se transmite à posse do terceiro que em boa-fé recebe a coisa do esbulhador” e Usucapião extraordinária. Admissibilidade. Necessidade de comprovar a posse e o tempo de permanência, sendo a primeira justa e desprovida de violência. Presunção de boa-fé. Comprovação do tempo aquisitivo, constatada a realização de benfeitorias, sendo que não foram contestadas. Posse justa. Caracterização. Procedência da ação” (RT, 804/346).
Posse injusta, quando há violência e a clandestinidade, a mera detenção, quando cessada, começa ocorre a posse, desta forma o possuidor se mantem na posse provisoriamente, pode defender a sua posse contra os que não tem melhor posse. Durante a posse a mais e de um ano e dia, o possuidor será mantido na posse, inclusive imposição ao proprietário, até o final dos meios ordinárias, conforme os artigos. 1.210 e 1211, do CPC, e art. 924, do mesmo diploma.
Posse ad usucapionem apresenta os requisitos em lei previsto, art. 1238 a 1242, do código civil, sendo o primeiro requisito, a vontade ser dono, ou seja, animo de dono (animus domini ou animus rem sibi habendi). Que consiste no comportamento ativo do possuidor em exerce os poderes em face da propriedade, enquanto o proprietário, ficar inerte, ou seja, omissão, para que a posse fato, o tempo passe.
“Usucapião. Posse decorrente de mera liberalidade e tolerância do proprietário do imóvel. Inadmissibilidade do reconhecimento do domínio, pois ausente o ânimo de ter a coisa como própria” (RT, 761/389). “Usucapião. Inadmissibilidade. Mera detenção do imóvel decorrente de ato de tolerância. Ausência do animus domini. Elemento subjetivo fundamental para a caracterização da posse ad usucapionem” (RT, 807/241).
Vale salientar, quem tem a posse direta, como o locatário, arrendatário, o comodatário, não possui animus domini, não pode usucapir, pois, o proprietário possui posse indireta, no ordenamento jurídico o reconhecimento do direito à propriedade, devendo aqueles devolvê-la, após a utilização.
“Usucapião. Improcedência da demanda. Inexiste animus domini daquele que ingressa no imóvel apenas por força da relação de emprego que possuía com o proprietário da coisa e por autorização deste” .
Ademais, a transformação da posse pela vontade, sobrevém uma nova causa possessionis. Assim, diz LENINE NEQUETE :
“se o que vinha possuindo animo domini entende-se que renunciou a este ânimo a partir do reconhecimento do direito dominial de outrem, da mesma forma o que possuía como locatário, por exemplo, desde que adquira a propriedade a um non dominus, ou que tenha repelido o proprietário, deixando de pagar-lhe os aluguéis e fazendo-lhe sentir inequivocamente a sua pretensão dominial, é fora de dúvida que passou a possuir como dono” e “Usucapião extraordinária. Modificação do caráter originário da posse que teve origem em relação locatícia. Admissibilidade, visto que, a partir de um determinado momento, essa mesma assumiu a feição de posse em nome próprio, sem subordinação ao antigo dono e, por isso mesmo, com força ad usucapionem. Comprovação, ademais, dos requisitos dispostos no art. 550 do CC (de 1916; CC/2002: art. 1.238)”.
Apresentar o doutrinador acima apresentado:
“Os fatos de oposição, por seu turno, devem ser tais que não deixem nenhuma dúvida quanto à vontade do possuidor de transmutar a sua posse precária em posse a título de proprietário: pois que a mera falta de pagamento dos locativos, ou outras circunstâncias semelhantes das quais o proprietário não possa concluir claramente a intenção de se inverter o título, não constituem atos de contradição eficazes” .
Requisito importante, da posse ad usucapionem é que seja mansa e pacífica, posse sendo exercida em oposição. A posse fato sem ser molestado, durante o tempo determinado em lei. Para que tenha aquisição da propriedade. Para que seja caracterizado a posse mansa e pacífica, requer-se a quem tenha legítimo interesse, ou seja, pelo proprietário, diz-se que a sua posse é mansa e pacífica.
“ausência de contestação à posse, não para significar que ninguém possa ter dúvida sobre a conditio do possuidor, ou ninguém possa pô-la em dúvida, mas para assentar que a contestação a que se alude é a de quem tenha legítimo interesse, ou seja, da parte do proprietário contra quem se visa a usucapir” .
Vale salientar, que a posse mansa e pacífica, não se caracteriza com a simples oposição extrajudicial, não retira a característica de mansa e pacifica. Entretanto, a providência judicial visando em retirar a continuidade da posse, ou seja, a posse ad uscapionem. Sabendo que o ânimo de dono, do possuir contra terceiro, também, não retira a requisito da posse mansa e pacífica.
Conforme lição, de ADROALDO FURTADO FABRÍCIO , entende que não retira o caráter pacifico, o esforço do possuidor em ação judicial, conforme o seu entendimento.
Se o possuidor, em ação judicial ao seu favor, em sua palavra o doutrinador,
“seja no desforço próprio, seja no seu apelo ao Poder Judiciário, o caráter de sua posse não foi afetado, porque a conduta ilícita de outrem não pode prejudicar o possuidor. Mesmo que o turbador seja o proprietário, é ineficaz a tentativa violenta de retomada da posse, eis que omisso em relação ao emprego do petitório, único remédio útil de que se poderia servir — ou, pelo menos, do protesto formal em juízo, para interromper o curso do prazo. Se outra fosse a interpretação da regra, a quem quer que interessasse obstar a usucapião bastaria atacar a posse para forçar o possuidor à reação” .
No mesmo raciocínio, o doutrinador, TUPINAMBÁ MIGUEL CASTRO DO NASCIMENTO , apresentar que “mesmo as oposições feitas na área judiciária devem ser sérias e procedentes. Não bastam processos judiciais, citações do possuidor e oposições definidas. O que importa é que a ação tenha seu término com o reconhecimento do direito de quem se opõe. Se a ação é julgada improcedente ao contrário do que se poderia argumentar, declara-se, à saciedade, que a oposição com existência formal não tinha conteúdo substancial”.
O Tribunal de Justiça de São Paulo, na mesma linha de raciocínio, assevera que a interrupção da posse acontece:
“se a ação de esbulho é julgada contra o possuidor” .
Em consequência, o julgando, foi provido o a prescrição aquisitiva, não ocorrendo a interrupção da posse.
Posse contínua, é terceiro requisito, que consiste no seu próprio termo, sem interrupção. O possuidor durante o tempo sem intervalos. Requer-se tenha posse da propriedade durante todo o tempo necessário, até a propositura da ação de Usucapião. Objetivando o ânimo de dono .
O código Civil Brasileiro, não prevê o prazo caso ocorra esbulho praticada por outrem, no Tribunal de Justiça de São Paulo, já julgou no sentindo:
“o esbulhado interpõe, dentro de ano e dia, interdito possessório, e vende, conta-se em seu favor o tempo em que esteve privado da posse” .
Se o possuidor, ficar inerte, em caso de esbulho da sua posse, deixar passar por mais de um ano sem intentar a ação de esbulho ou buscar a sua posse. Entretanto, a interrupção civil acontece em caso em que o proprietário na reinvindicação antes terminado o prazo de prescrição, contra o presbibente junto à autoridade competente. Observando ainda o direito do possuidor sobre propries ou quando apresentar hipóteses previstas no artigo. 1.244, do código Civil Brasileiro.
Em caso, no qual o possuidor não tenha o tempo necessário, o código civil, no artigo 1.243, do código civil, pode somar a sua posse com os dos seus antecessores, para somar a posse, a fim de contagem de tempo, exigido para a usucapião (accessio possessionis):
“contando que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé”. 59 - 59 “Usucapião. Pedido amparado na accessio possessionis. Obrigatoriedade de os autores provarem o efetivo exercício da posse pelos seus antecessores pelo tempo necessário”.
Para demonstração, não a necessidade de escritura Pública ou documento escrito, para provar a accessio possessionis. Conforme artigos 1.207 e 1.243, do código Civil Brasileiro, desta forma, não necessidade de documento ou título devidamente formalizado. Bastando que o usucapiente apresente provas, tanto testemunhal e incontroversa, provando que possuíam os antecessores a posse mansa e pacifica, ou seja animus domini, de forma continua, pelo prazo fixado lei.
“A interpretação menos rigorosa do texto legal admite a prova da conjunção da posse exclusivamente testemunhal, impondo-se, porém, que ela seja concludente e incontrovertida, no sentido de configurar a continuação na posse entre antecessores e sucessores com todos os requisitos legais e detalhes das cessões havidas” (RT, 472/187).
“A transmissão da posse, permissiva da accessio possessionis, pode ser comprovada não apenas por ato translativo formalizado, mas, também, passando-se num plano predominantemente fático, por prova testemunhal concludente, máxime se presente e depoente o próprio transmitente da posse, ou sucessor seu autorizado” .
Os parágrafos acima citados, dispõem sobre formas em que o prazo se reduz se houver o possuidor utilizado o imóvel como moradia habitual, ou realizou obras ou serviços de caráter produto de. Com preconiza o art. 2.020, do código civil, que:
“o acréscimo de que trata o artigo antecedente, será feito nos casos a que se refere o § 4º do art. 1.228”.
3.3.2.3 Tempo
A posse (possessio) e o tempo (tempus) constituem pressuposto iniciais, estrutura da aquisição por usucapião. Para que inicialmente, se aproveite a propriedade apresente se importante que tenha o fato tempo, ou seja, (conintuario possessionis).
Vale salientar o tempo necessário para usucapir modifica conforme a estrutura jurídica, e sua época história, não vendo padrão rígido.
No fator posse exercida durante o tempo exigido, de forma contínua, não sendo interrompido e sem impugnação. O assentimento ou anuência dos confrontantes, presume que não existe direito de oposição ao ser apresentado pelo possuidor. Se o fator tempo estabelecido em lei ocorrer consuma-se a usucapião em qualquer oposição subsequente, resta inoperante, porque esbarrará ante o fato consumumado .
Neste sentindo há decisões em que posse exercida entre a propositura e o julgamento da usucapião pode ser somada ao prazo exigido para a aquisição por usucapião.
Ademais, o findo o tempo, soma-se os anos por (dis de die ad diem), e não por horas. O prazo inicia-se no dia seguinte ao da posse. Não se conta o primeiro dia (dies a aquo), porque é necessariamente incompleto, mas conta-se o último (dies ad quem).
4 - USUCAPIÃO ORDINÁRIA
A usucapião ordinária é uma espécie que necessita dos seguintes requisitos: posse de dez anos, animo de dono sobre a propriedade, ou seja, vontade de ser dono, de forma contínua, mansa e pacifica, além do justo título e boa-fé. Como fulcro, no artigo, 1.242, do código civil:
“Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico”.
Preconiza o art. 2.029 das “Disposições Transitórias” que:
“até dois anos após a entrada em vigor deste Código, os prazos estabelecidos no parágrafo único do art. 1.238 e no parágrafo único do art. 1.242 serão acrescidos de dois anos, qualquer que seja o tempo transcorrido na vigência do anterior, Lei n. 3.071, de 1ºde janeiro de 1916”.
Os parágrafos acima citados, dispõem sobre formas em que o prazo se reduz se houver o possuidor utilizado o imóvel como moradia habitual, ou realizou obras ou serviços de caráter produtivo. Com preconiza o art. 2.020, do código civil, que:
“o acréscimo de que trata o artigo antecedente, será feito nos casos a que se refere o § 4º do art. 1.228”.
5 ANÁLISE DO JUSTO TÍTULO NA USUCAPIÃO ORDINÁRIA
O conceito de justo título em questão de aquisição da propriedade está vinculado com a boa-fé da pessoa que adquiriu que não sabe que o título é ineficaz.
O termo “título” é o ato jurídico, no qual, ocorre aquisição, a transferência da propriedade, neste sentido, podemos dar exemplos dos tipos de aquisição, temos a venda, a doação, a troca, legado e a dação em pagamento.
Título justo é o requisito para propositura da usucapião ordinária, que consiste na idoneidade para transferir o domínio a outrem.
Conforme, doutrinador José Carlos de Moraes Salles, o termo “justo” apresentada pela norma legal é imprópria, pois, seria melhor empregado o termo "Título Hábil” a fim de significar negócio jurídico.
Vale salientar, que o “Justo Título” requisito para o ensejo a usucapião, contenha vício, ou seja, alguma irregularidade que impeça a transferência do imóvel, portanto a aquisição ou transferência da propriedade torna-se ineficaz ao adquirente de boa-fé.
O justo título, sendo assim, não apresenta efeito devido ao vício, sendo ineficaz. Contudo, com o passar do tempo, outro requisito para pleitear o usucapião ordinária, o prazo de 10 anos. Mesmo com as falhas do “Justo Título” torna-se sanadas as ditas falhas, o possuidor de boa-fé poderá conquista o bem, mediante a presença de todos os requisitos essenciais para usucapião ordinária.
Ademais, há três causas que torna o justo título ineficaz:
1- Aquisição da propriedade por quem não é o dono.
2. Aquisição da propriedade por quem não tem direito de dispor ou transferir a propriedade, sendo o ato nulo de pleno direito.
3. O erro na forma de aquisição.
As três causas serão explicadas abaixo, conforme entendimento do doutrinador, Jose Carlos de Moraes Salles :
No primeiro caso, a transmissão do bem por quem não for o dono da propriedade, o justo título é ineficaz. Entretanto, se o adquirente de boa-fé, acredita que adquiriu do dono legitimo, mesmo o título sendo ineficaz para transferência da propriedade, servirá o justo título com documento hábil para propositura da usucapião ordinária, ressalva os casos de nulidade absoluta.
No segundo caso, o justo título, ora título translativo, é realizado por proprietário do bem, podendo não ser eficaz por conter nulidade. Há dois tipos de nulidade, a absoluta e a nulidade relativa. A nulidade absoluta no título translativo não permite o ensejo da usucapião ordinária, não sendo valido com justo título. Entretanto, a nulidade relativa o justo título mesmo sendo ineficaz considera se requisito para a propositura de ação de usucapião ordinária, que objetiva sanar o defeito do título.
No terceiro caso, consiste no erro formal de aquisição da propriedade. Por exemplo, o proprietário do bem, o transferiu, por meio de instrumento particular a outrem, contudo, deveria ser realizado a transferência mediante a escritura pública. Desta forma, ocorreu um ato nulo, por defeito de forma.
Para o doutrinador Washington Monteiro, entende “Justo Título”:
“título hábil a transferir o domínio e que realmente o transferiria, se emanado do verdadeiro proprietário” .
Neste sentindo, observando, a comparação entre a doutrina clássica, que esclarece o sentido do “Justo título deve ser formalizado, devidamente registrado, hábil ou idôneo à aquisição da propriedade” . Com mesmo pensamento o doutrinador, Carlos Roberto Gonçalves ” para ser considerado justo título, deve-se revestido de formalidade externas e estar registrado no cartório de registro de imóveis.
Vale salientar, que a doutrina e jurisprudências atuais estão pacificando que o termo “Título” facilmente confundido com “documento escrito”, ou seja, de instrumento, ele não tem esse sentido. Termo título possui o atributo correlato ao de ato jurídico, sabendo que a interpretação (lato sensu) de ato jurídico, porque nem todo ato jurídico gera comprovação de posse. O termo Título na legislação, se positiva como ato jurídico, no qual objetiva provar a transferência da posse ou propriedade.
O Doutor César Fiuza , apresentado o estudo sobre a matéria em epígrafe, traz a dúvida o que é justo título de propriedade e o Posse, por ora debatida, socraticamente questiona, “Existe justo título não escrito?”.
O doutrinador Cesar Fiuza , afirma que o justo título:
“é causa hábil para a constituição da posse. Por exemplo, contrato de locação verbal é justo título de posse, uma vez que a lei exige forma especial para que se considere celebrado.”
Além do justo título, é necessário a presença da boa-fé do adquirente. A boa-fé se presume na presença do justo título, não podendo este existir sem aquela, quando o interessado na propriedade souber que a coisa adquirida por quem não era dono, a boa-fé continua, sendo o justo título valido com requisito para a propositura da usucapião ordinária para sanar o vício do título .
5.1 Posicionamento Jurisprudencial do Justo Título no Ordenamento Jurídico
Tribunal de justiça de São Paulo
3ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação nº 0002528-19.2008.8.26.0457
Juiz sentenciante: Djalma Moreira Gomes Júnior
CARLOS ALBERTO DE SALLES - Relator
USUCAPIÃO ORDINÁRIA. COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA NÃO QUITADO. AUSÊNCIA DE
JUSTO TÍTULO. IMPOSSIBILIDADE DE USUCAPIR.
Insurgência contra sentença que julgou procedente a ação de usucapião. Alegação de que posse do autor é precária. Compromisso de compra e venda não quitado.
Acolhimento. Compromisso de compra e venda para ser Considerado justo título deve estar quitado. Requerente Confessa que contrato não foi inteiramente pago.
Impossibilidade de reconhecimento da usucapião. Exercício da posse sem animus domini. Ausência de Qualquer alegação a respeito de inversão do título da
Posse. Impossibilidade de usucapir. Precedentes desta Corte. Sentença reformada. Ação julgada improcedente. Recurso provido.
No acórdão em epígrafe, demonstra que o compromisso de compra e venda não quitado, não enseja em justo título, transformando o título ineficaz se não quitado. Sendo que a impossibilidade de reconhecimento de usucapião deve ausência de tempo de posse, sendo precária a posse do compromissário comprador.
Tribunal de Justiça do Estado do Pará
ACÓRDÃO
PROCESSO Nº 20113007407-8
ÓRGÃO JULGADOR: 2ª CÂMARA CÍVEL ISOLADA
RECURSO: APELAÇÃO
COMARCA: BELÉM
APELANTE: JOSEFA ALIDIA PEREIRA PAIXÃO
Advogado (a): Drª Halanna D. de O. Demétrio OAB/PA nº 15.492
APELADO (A): CECILIA AZEVEDO REIS
Advogado (a): Dr. Raul Menhem Monteiro OAB/PA - 710
PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA:
RELATORA: DESA. CÉLIA REGINA DE LIMA PINHEIRO
REVISOR (A):DES. ROBERTO GONÇALVES DE MOURA
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA. REQUISITOS. JUSTO TÍTULO. AUSÊNCIA. 1 . A posse exercida pela Recorrente do imóvel em questão teve origem na locação firmada por seu falecido marido, estando afastado o animus domini. Logo, a sua posse direta, proveniente do contrato de locação não lhe outorga poderes para usucapir o imóvel objeto da locação, nos termos o art. 1197 do Código Civil. 2 O justo título vem sendo compreendido como o instrumento apto, em tese, para transmitir o domínio, só não tendo eficácia para tanto em virtude de algum vício na sua constituição. No presente caso, a Recorrente não colaciona aos autos qualquer documento que se transmude em justo título, o que traz como consequência a improcedência da ação originária da propriedade. Recurso conhecido e improvido.
No acórdão em questão, verifica que há relação de locação entre apelante, ora locatária e apelado, ora locador, no qual a apelante enseja ação de usucapião ordinária sobre propriedade no qual o seu marido falecido. Verifica-se que a ausência de animus domini, ou seja, de ânimo de dono, para aquisição imóvel, devido ao contrato de locação, com fulcro no art. 11, da lei do inquilinato, automaticamente se transfere a responsabilidade sobre a locação para a cônjuge, ascendentes. Desta forma, o contrato não enseja justo título para aquisição da propriedade.
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo
Comarca: Itaquaquecetuba – 3ª Vara Cível MM. Juiz da causa: Emerson Norio Chinen Apelante: Sérgio Barbosa de Oliveira Apelada: Albertina Conte Capel
Apelação nº 0017699-34.2009.8.26.0278
FLAVIO ABRAMOVICI Relator
USUCAPIÃO ORDINÁRIA JUSTO TÍTULO EXIGE FORMA ESCRITA Autor alega celebração de contrato verbal para a aquisição do imóvel usucapiendo Justo título inexistente Falta de interesse (adequação) para a ação de usucapião ordinária SENTENÇA DE EXTINÇÃO, com fulcro no artigo 267, incisos I e VI, do Código de Processo Civil RECURSO DO AUTOR. IMPROVIDO.
No acórdão acima, apelante busca aquisição da propriedade por meio da ação de usucapião ordinária, desejando provar o contrato verbal como justo título por meio de testemunha, que não qual não é admitido no ordenamento jurídico, devendo o ser o justo título escrito. Ação foi improvida, devido a inexistência de Justo título.
Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul
3ª Câmara Cível Apelação - Nº 0006930-78.2011.8.12.0021 - Três Lagoas Relator – Exmo. Sr. Des. Fernando Mauro Moreira Marinho Apelantes : Waldivino Gomes de Queiroz e Outros Advogado: Michel Ernesto Flumian (OAB: 213274/SP) Apelados : Darcy Chaves Silveira e Outro Advogado : Marcus Vinícius de Abreu Sampaio (OAB: 78364/SP) Advogada : Cristiane Druve Tavares Fagundes (OAB: 18782/SP)
E M E N T A – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA – COMPROVAÇÃO DO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS EXIGIDOS NO ARTIGO 1.242 DO CC/2002 – JUSTO TÍTULO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. "Por justo título, para efeito da usucapião ordinária, deve-se compreender o ato ou fato jurídico que, em tese, possa transmitir a propriedade, mas que, por lhe faltar algum requisito formal ou intrínseco (como a venda a non domino), não produz tal efeito jurídico. Tal ato ou fato jurídico, por ser juridicamente aceito pelo ordenamento jurídico, confere ao possuidor, em seu consciente, a legitimidade de direito à posse, como se dono do bem transmitido fosse ("cum animo domini")"(REsp 652.449/SP, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2009, DJe 23/03/2010). 2. Tendo os autores comprovado os requisitos enumerados no artigo 1.242 do Código Civil de 2002, ou seja, a posse mansa, pacífica e ininterrupta, com justo título, pelo lapso temporal de no mínimo dez anos com ânimo de dono, é de se julgar procedente o pedido formulado na ação de usucapião.
Acórdão em questão, trata-se como justo título concomitante ocorre a cessão de direito de compra e venda, bem com, contrato de compra e venda, sendo duas funções no mesmo título.
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo
Apelação 994.06.016633-9
Relator Mauricio Vidigal
Ementa: Usucapião - Imóvel urbano Ausência de justo título - Ação extinta Apelação não provida.
No acórdão exposto, trata-se de ação usucapião, em que autora alega pagar IPTU e taxas referente ao imóvel, buscando que tais pagamentos fosse considerados como justo título e boa-fé, entretanto, apelação foi julgada improcedente, o juízo não considerou como justo título. Sendo que não pode ensejar com requisito, não pode ensejar em usucapião ordinária.
Tribunal de Justiça de São Paulo
Agravo de instrumento n° 990.10.033288-0 - São Paulo - voto n" 9739
Relator - Teixeira Leite
USUCAPIÃO. Ordinária. Instrumento particular de cessão de direitos possessórios não caracteriza justo título a embasar a pretensão. Justo título é instrumento hábil a transferir propriedade. Determinação de emenda à inicial que deve ser atendida, para especificar a modalidade da usucapião adequada à hipótese. Recurso desprovido.
No acórdão em epigrafe, não se caracteriza o instrumento particular de cessão de direitos possessórios como justo título, apresentado pelo autor da ação de usucapião ordinária, pois o instrumento apenas transfere a posse, enseja apenas transferência de posse e não de propriedade.
5.2 Inovação da Usucapião Extrajudicial no Novo Código de Processo Civil
Com advento, do novo Código de Processo Civil, (Lei n° 13.105/15), traz ao ordenamento jurídico pátrio, a forma opcional o instituto da usucapião extrajudicial, que dar a possibilidade de ser realizada no cartório de registro de imóveis, objetivo desjudicialização do procedimentos da usucapião, que ganhou impulso a partir da emenda Constitucional n° 45/2004, nomeada de emenda da reforma do judiciário.
O procedimento foi introduzido no ordenamento jurídico brasileiro por força do art. 1.071 do novo Código de Processo Civil que acrescentou o art. 216-A ao texto da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), que apresenta em seu teor o seguinte:
“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:
I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel(...)”.
A possibilidade de facilitar os procedimentos da aquisição pelo possuidor de propriedade imobiliária estabelecida pela posse dentro tempo necessário, para que o requerimento seja iniciado o possuidor deve estar com o seu procurador, ou seja, advogado, apresentando, ao cartório a planta e memorial descritivo do imóvel, certidões negativas e outros documentos, apresentará o requerimento na circunscrição em que esteja o imóvel pretendido localizado, após tais procedimentos, e comunicações de praxe, ao reconhecimento da posse da propriedade em nome do possuidor, objetivado o registro da propriedade em seu nome.
Ao iniciar o procedimento, é lavrada ata notarial lavrada por tabelião de Notas da circunscrição do imóvel objeto de pleito, isto representa uma inovação, pelo novo Código de Processo civil, pelo artigo 384, que tem por finalidade fazer prova documental de atos e dos fatos que esteja acontecendo e sejam passíveis de percepção e entregues pelo notário.
Conforme dispões o artigo 384, do Novo Código de Processo Civil, lei 13.105/2015:
“Art. 384. A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião”
Na usucapião, a ata notarial tem como objetivo comprovar o tempo de posse do requerente da propriedade, compreendo se além disso, os fatos registrados, com também, a cadeia possessória, sendo instrumento escrito capaz de testar os atos ocorrido.
O procedimento da usucapião ordinária ficará sobre orientação do Oficial de Registro de Imóveis, ficando dispensada os agentes jurisdicionais, como o Ministério Público ou nem mesmo de Homologação Judicial, entretanto, o procedimento, fará as comunicações de praxe, como a ciência do confrontantes da propriedade, além dos terceiros interessados, e ofícios aos entes públicos (União, Estados, Distrito Federal e Município).
A característica diferencial desse novo procedimento será, entretanto, o da celeridade, uma vez que se assemelha à retificação consensual prevista nos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). Como esta via administrativa, ocorrerá a celeridade, que a característica fundamental, sabendo que o procedimento se assemelha com a retificação consensual, dos artigos 212 e 213, da lei de registro Públicos (lei n° 6.015/73).
Conforme preconiza os artigos, 213 e 214, da lei de Registro de Imóveis:
“Art. 213. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar sua retificação, por meio de processo próprio.”
“Art. 214. A requerimento do interessado, poderá ser retificado o erro constante do registro, desde que tal retificação não acarrete prejuízo a terceiro.”
Após as comunicações de praxes de todos os entes públicos e confinantes, bem como dos terceiros por Edital, têm o prazo de 15 dias. Com decurso do Prazo da última diligencia aos interessados sem que ocorra oposição, o Oficial de Registro de Imóveis registrará em nome do possuidor a propriedade pleiteada. Caso ocorra oposição de qualquer terceiro interessado, o registrador remeterá os autos ao juízo competente para que se proceda a solução lide.
Com fulcro no art. 216, § 3º da lei de registros, que entrará em vigor pelo art. 1.071, do Novo Código de Processo Civil (lei n. 13.105/15), que entrará em vigor em Março de 2016:
§ 3º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.
6 – CONCLUSÃO
O presente estudo apresentado foi realizado buscando conceituar o instituto da usucapião, com foco na modalidade ordinária em especificamente no requisito do “Justo título”, no qual apresenta controvérsias doutrinarias e jurisprudenciais, além disso o trabalho, apresentar brevemente a inovação da usucapião extrajudicial, inserida por intermédio do novo código de processo civil, no qual os interessados usucapir poderão pleitear aquisição de propriedade diretamente no cartório de registro de imóveis.
Neste trabalho, em questão, o termo “justo título” apresenta por maior parte da doutrina é empregado de forma incorreta, atualmente é entendido como documento hábil a caracterizar posse e boa-fé. O justo título é um título ineficaz, porém pode ensejar como requisito na usucapião ordinária, ressalvando os casos de nulidade absoluta.
O termo “título” é facilmente confundido como “documento escrito”, ora instrumento, entretanto, esse termo deve ser entendido como correlato como ato jurídico, mas nem todo o ato jurídico enseja em posse. Na atual legislação, o justo título objetiva provar posse para possível aquisição e a transferência do bem ao possuidor.
Com a vinda do novo Código de Processo Civil no seu art. 1.071, lei n°13.105/15, inclui o Art. 216-A à Lei de Registros Públicos, podendo os interessado pleitear a usucapião extrajudicial, no qual, poderá realizar aquisição prescrita, em cartório, devendo apresentar os requisitos, no qual o cartório ficará responsável, e fazendo as comunicações de praxe aos confrontantes e aos órgão municipais, estaduais, Distrito Federal e união, em caso oposição o processo administrativa será remetido ao judiciário para prover os procedimentos necessários ao prosseguimento do feito.
Conclui-se portanto, com a relação a usucapião ordinária que a necessidade de todos os requisitos essenciais, como animo de ser dono, tempo necessário, posse mansa e pacifica, além do justo título. Este último requisito apontado o ordenamento jurídico, as muitas controvérsias, requer avaliação do caso concreto em juízo para sanar os vícios, ou afastar a possibilidade da pretensão do título.
