A aquisição de um imóvel é, para muitos, a transação financeira mais importante da vida. Para empresas, representa um investimento estratégico de alto valor. Em ambos os cenários, os riscos são igualmente elevados. É nesse contexto que a Due Diligence Imobiliária se apresenta não como um custo, mas como o principal instrumento para garantir a segurança e a previsibilidade do negócio.
Realizar uma Due Diligence é conduzir uma investigação minuciosa e sistemática sobre todos os aspectos jurídicos, fiscais e urbanísticos que envolvem o imóvel e os vendedores. O objetivo é simples: identificar e mitigar riscos antes que eles se transformem em prejuízos.
Para o advogado, dominar este processo é agregar um valor inestimável ao seu serviço, indo além da elaboração do contrato e atuando como um verdadeiro gestor de riscos para seu cliente. A seguir, apresentamos um guia prático dividido em 5 passos essenciais.
Passo 1: Análise da Matrícula do Imóvel
A Matrícula, obtida no Cartório de Registro de Imóveis competente, é o documento mais importante. É a "certidão de nascimento" do imóvel. É fundamental solicitar a Certidão de Inteiro Teor atualizada. Nela, você deve verificar:
- A Titularidade: Confirme se o vendedor é, de fato, o proprietário registral do imóvel.
- A Cadeia Dominial: Analise o histórico de transmissões para identificar possíveis irregularidades em transações passadas.
- A Existência de Ônus Reais: Procure por hipotecas, alienações fiduciárias, usufrutos ou servidões que possam limitar o uso e a disposição do bem.
- Averbação de Gravames: Verifique a existência de penhoras, arrestos, sequestros ou indisponibilidades de bens que possam levar à perda do imóvel no futuro para quitar dívidas do vendedor.
Passo 2: Verificação Fiscal e Tributária do Imóvel
Dívidas de natureza propter rem (que "seguem a coisa") são de responsabilidade do adquirente, mesmo que geradas pelo proprietário anterior. É importante obter:
- Certidão Negativa de Débitos (CND) de IPTU: Emitida pela prefeitura local.
- Declaração de Quitação de Débitos Condominiais: Fornecida pela administradora do condomínio, assinada pelo síndico. Dívidas de condomínio são uma das principais causas de perda de imóveis.
Passo 3: Análise dos Vendedores (Pessoas Físicas e Jurídicas)
De nada adianta um imóvel "limpo" se os vendedores estão insolventes. Uma venda realizada por um devedor pode ser caracterizada como fraude contra credores ou fraude à execução, tornando o negócio nulo. Solicite:
- Certidões dos Distribuidores Cíveis da Justiça Estadual e Federal.
- Certidão da Justiça do Trabalho e Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT).
- Certidões de Protesto dos cartórios de protesto.
No caso de o vendedor ser pessoa jurídica, é essencial analisar também a CND de débitos federais e o contrato social da empresa.
Passo 4: Verificação de Questões Urbanísticas e Ambientais
A conformidade do imóvel com as leis de uso e ocupação do solo é essencial. Verifique:
- "Habite-se": Licença que atesta que o imóvel foi construído segundo as normas e está pronto para ser habitado.
- Zoneamento: Confirme se o uso pretendido para o imóvel (residencial, comercial) é permitido na região.
- Licenças Ambientais: Para imóveis rurais ou comerciais/industriais, é fundamental verificar se não há passivos ambientais.
Passo 5: Elaboração do Relatório de Due Diligence
O passo final é consolidar toda a investigação em um relatório claro e objetivo. O relatório deve apresentar ao cliente todos os documentos analisados, os riscos identificados (classificados por nível de severidade: baixo, médio e alto) e as recomendações jurídicas.
É com base neste relatório que o cliente tomará sua decisão final de forma segura e informada.
Conclusão
A Due Diligence Imobiliária está dentro do que podemos chamar de "advocacia preventiva". Ela transforma a incerteza em segurança, protege o patrimônio e garante que o sonho da casa própria ou o grande investimento empresarial não se torne um pesadelo jurídico.
Para o advogado, é a oportunidade de demonstrar um diferencial técnico e um compromisso genuíno com a segurança de seu cliente.
