No presente artigo, busca-se analisar a questão da irregularidade de loteamentos urbanos e os aspectos jurídicos que envolvem a venda de lotes, a necessidade de regularização, a responsabilidade municipal na fiscalização e os aspectos legais aplicáveis. Será abordada a preocupação do consumidor em relação à documentação de regularidade dos imóveis, bem como a situação de empreendimentos que podem ser classificados como clandestinos.
Para melhor compreender a questão, é necessário destacar que a venda de lotes em loteamentos irregulares pode acarretar diversos riscos legais e financeiros para os consumidores. Neste contexto, há a necessidade de regularização dos loteamentos, que deve ser promovida pelos respectivos municípios, uma vez que são responsáveis pela fiscalização das normas urbanísticas e pelo cumprimento da legislação pertinente.
De acordo com a legislação vigente, a Lei Federal nº 6.766/79 estabelece diretrizes gerais para o parcelamento do solo urbano, sendo aplicável aos loteamentos em que não há incorporação. Para os casos de loteamentos com incorporação, também deve-se considerar a Lei Federal nº 4.591/64. Assim, a incidência dessas normas varia conforme a natureza do empreendimento.
Adicionalmente, a Lei nº 13.465/2017 e suas atualizações regulamentam a regularização fundiária dos loteamentos irregulares, oferecendo um marco legal que busca facilitar a regularização de tais propriedades. É imprescindível que o município tenha mecanismos efetivos para promover essa regularização, a fim de evitar a perpetuação de situações irregulares que prejudicam tanto os compradores quanto a organização urbanística da localidade.
Outro ponto importante a ser destacado é a necessidade de cuidado por parte do consumidor antes de negociar a compra de um terreno. A verificação da documentação que comprova a regularidade do imóvel é fundamental para resguardar o comprador de futuras complicações. O desconhecimento acerca da irregularidade do loteamento pode levar à perda do investimento e a problemas legais significativos.
É necessário ainda, abordar a questão de empreendimentos disfarçados, como campings ou associações, que, na realidade, caracterizam-se como loteamentos clandestinos devido ao parcelamento do solo sem a devida autorização. Estes casos, por não possuírem projeto aprovado e registro imobiliário, estão sujeitos a penalidades e não conferem segurança jurídica aos seus adquirentes.
Diante deste cenário, evidencia-se a complexidade do tema, uma vez que toca em questões de regularidade fundiária, responsabilidades institucionais e direitos dos consumidores. Nas etapas futuras, será essencial a análise da legislação vigente e dos entendimentos jurisprudenciais pertinentes para compor uma conclusão sólida sobre a regularização de loteamentos urbanos irregulares e a proteção dos consumidores envolvidos nas transações imobiliárias.
Fundamento Legal
A Lei n. 6.766/79 dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e estabelece normas gerais a serem observadas no loteamento e no desmembramento de terrenos, visando garantir a regularização e a fiscalização adequada por parte do poder público. Assim, cabe ao município fiscalizar os loteamentos irregulares e exigir sua regularização, promovendo, se necessário, as medidas administrativas e judiciais cabíveis para assegurar o cumprimento das disposições legais.
Art. 182 do Constituição Federal: A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes.
§ 1° O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.
§ 2° A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor.
§ 3° As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização em dinheiro.
§ 4° É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:
I - parcelamento ou edificação compulsórios;
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;
III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais.
Além disso, a Lei n. 4.591/64, que regula as incorporações imobiliárias, também pode ser aplicada em casos de loteamentos que envolvam construções de unidades residenciais, determinando obrigações específicas para o incorporador, incluindo a necessidade de registro apropriado da incorporação e a implantação da infraestrutura necessária.
Art. 1358 do Código Civil: Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o 2 o do artigo antecedente. Art. 1358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§1° A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional a área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.
§2° Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes: I - o disposto sobre condomínio edilício neste Capitulo, respeitada a legislação urbanística; e II - o regime jurídico das incorporações imobiliárias de que trata o Capitulo I do Titulo II da Lei no 4.591, de 16 de dezembro de 1964, equiparando-se o empreendedor ao incorporador quanto aos aspectos civis e registrários.
§3° Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficara a cargo do empreendedor.
A Lei n. 13.465/2017 veio para aprimorar o processo de regularização fundiária urbana e rural, trazendo mudanças significativas, principalmente no que concerne à Reurb (Regularização Fundiária Urbana), estabelecendo procedimentos para facilitar a regularização de assentamentos irregulares, proporcionando segurança jurídica aos detentores de títulos de posse e promovendo o desenvolvimento urbano sustentável.
Art. 1 do Código de Defesa do Consumidor: O presente código estabelece normas de proteção e defesa do consumidor, de ordem pública e interesse social, nos termos dos arts. 5°, inciso XXXII, 170, inciso V, da Constituição Federal e art. 48 de suas Disposições Transitórias.
No que tange à proteção do consumidor, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) se faz aplicável às relações de compra e venda de lotes, especialmente nos casos de venda mediante incorporação imobiliária. A legislação consumerista assegura que os contratos de compra e venda sejam claros e respeitem os direitos do consumidor, inclusive no que se refere à devolução de valores pagos em caso de rescisão contratual por vício de produto.
Art. 53 do Código de Defesa do Consumidor: Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
§ 2° Nos contratos do sistema de consórcio de produtos duráveis, a compensação ou a restituição das parcelas quitadas, na forma deste artigo, terá descontada, além da vantagem econômica auferida com a fruição, os prejuízos que o desistente ou inadimplente causar ao grupo.
§ 3° Os contratos de que trata o caput deste artigo serão expressos em moeda corrente nacional.
A fiscalização e regularização dos loteamentos irregulares são, portanto, obrigações fundamentais do poder público, especialmente municipal, como forma de garantir que os parcelamentos do solo urbano cumpram sua função social e sejam devidamente integrados à cidade, conforme preconizado pela Constituição Federal e pela legislação específica sobre parcelamento do solo.
Nesta análise preliminar, observa-se que a legislação vigente impõe ao poder público, notadamente aos municípios, o dever de fiscalizar e regularizar loteamentos irregulares, utilizando para tal os instrumentos previstos tanto na Lei n. 6.766/79 quanto na Constituição Federal. O Código de Defesa do Consumidor também desempenha papel crucial na proteção dos adquirentes de lotes, exigindo transparência e equilíbrio nos contratos de compra e venda.
A Lei n. 13.465/2017 e suas atualizações, ao promover a regularização fundiária urbana, oferece suporte legal para a incorporação de loteamentos clandestinos ao ordenamento jurídico formal, garantindo a proprietários e moradores a segurança jurídica necessária. A continuidade desta análise demandará uma investigação detalhada da jurisprudência aplicável, a qual poderá confirmar ou ajustar a interpretação inicial das normas legais aqui discutidas.
Jurisprudência
No entendimento Jurisprudencial quanto ao presente tema, temos as principais decisões dos tribunais relacionadas, sendo disponibilizadas estas como as mais relevantes e atuais:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO COMINATÓRIA. LOTEAMENTO IRREGULAR. Parcelamento e alienação de gleba, em afronta ao art. 37, da Lei Federal nº 6.766/79. Legitimidade passiva dos réus Lenine e Olga, proprietários do imóvel no registro oficial. Transferência de propriedade imóvel que somente se efetiva com o registro do título translativo no Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.245 do Código Civil. Alegação de omissão e contradição. Inadmissibilidade. Ausência de vícios. Pretensão nitidamente infringente dos requeridos. Omissão, no entanto, quanto aos honorários recursais. Acórdão que negou provimento ao recurso de apelação. Majoração do valor arbitrado na origem em uma décima parte, nos termos do § 11, do art. 85, do CPC. Embargos do Município acolhidos e embargos dos requeridos rejeitados. (Embargos De Declaração Cível, N° 1035506-33.2018.8.26.0602, 8ª Camara De Direito Publico, TJSP, Relator: Bandeira Lins, Julgado em 02/08/2023)
A decisão destaca a aplicação da Lei nº 6.766/79 no caso de loteamentos irregulares, reforçando a necessidade de registro do título translativo no Registro de Imóveis para que a propriedade seja efetivada. A jurisprudência sublinha a importância da regularização documental e considera que os proprietários têm legitimidade passiva, o que pode servir de alerta aos adquirentes para verificarem a regularidade do imóvel. O papel do município é ressaltado, já que seus embargos foram acolhidos, o que indica uma atuação eficaz na fiscalização e regularização de loteamentos.
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Inexistência de omissão. Todas as questões levantadas em sede de embargos foram devidamente explicitadas no acórdão. Não se afastou a legalidade da legislação apontada, mas somente sua aplicação ao caso, na medida em que a Lei nº 6.766/79 (art. 18, V) apenas prevê o tempo máximo para entrega das obras mínimas de infraestrutura de um loteamento, em relação à empreendedora e o Poder Público, não podendo se sobrepor ao quanto avençado entre as partes, até porque não contou com a anuência dos compradores. A ré não logrou êxito em demonstrar como suas atividades teriam sido prejudicadas pela pandemia de Covid-19 ou pelas alterações da Municipalidade, haja vista que o loteamento foi averbado na matrícula do bem em 08.11.2017. Houve comprovação do atraso na entrega das obras de infraestrutura por culpa exclusiva da embargante, o que ensejou sua responsabilização pela devolução integral dos valores pagos, devidamente corrigidos, incluindo taxa de corretagem, sinal e IPTU, na medida em que não foi erigida qualquer construção sobre o lote de terreno. Inviabilidade da incidência dos juros de mora somente após o trânsito em julgado, pois não houve culpa dos compradores pela rescisão da avença. Recurso revela mera insatisfação com o resultado do julgado. Pretensa outorga de caráter infringente. Embargos rejeitados. (Embargos De Declaração Cível, N° 1009518-46.2022.8.26.0286, 5ª Camara De Direito Privado, TJSP, Relator: James Siano, Julgado em 06/02/2024)
A jurisprudência demonstra que a aplicação da Lei nº 6.766/79, embora legal, deve ser analisada no contexto do que foi acordado entre as partes. O atraso na entrega das obras de infraestrutura, sem anuência dos compradores, resultou na responsabilização do vendedor, o que reforça a necessidade de claras estipulações contratuais e de cumprimento dos prazos acordados, destacando a proteção dos interesses dos compradores em casos de loteamentos irregulares.
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – Ação de procedimento comum – Recurso contra decisão que indeferiu a tutela de urgência pleiteada com o objetivo de suspender o procedimento de regularização fundiária implantado pelos agravados, bem como a suspensão das ações de usucapião em curso, até o julgamento de mérito da ação declaratória – Decisão mantida por unanimidade – Ausente elementos suficientes para se concluir acerca da inadequação da modalidade adotada para a regularização do loteamento (Reurb-S), prevista no art. 13, I da Lei nº 13.465/2017 - Não ocorrência de contradição, obscuridade, omissão ou erro material – Embargos de declaração sujeitos aos limites traçados pelo artigo 1.022 do Código de Processo Civil – Embargos rejeitados. (Embargos De Declaração Cível, N° 2151373-78.2022.8.26.0000, 7ª Camara De Direito Publico, TJSP, Relator: Eduardo Gouvêa, Julgado em 07/05/2023)
Este julgamento sublinha a complexidade envolvida na regularização fundiária, onde a modalidade adotada (Reurb-S) deve ser adequada à situação específica do loteamento. A decisão ressalta a importância da Lei nº 13.465/2017 na regularização fundiária, indicando que a escolha de um método apropriado é crucial para a legalização de loteamentos irregulares, o que pode impactar na segurança jurídica das transações imobiliárias futuras.
Apelação. Contrato de promessa de compra e venda. Loteamento. Ação de cobrança. Contribuição para manutenção do loteamento. Pretensão em face de proprietário de lote. Sentença de procedência. Recurso da requerida. Taxa de associação de moradores de loteamento fechado. Controvérsia que merece análise à luz do Tema 492 do STF em sistema de recurso repetitivo (RE 695.911). Superveniência da Lei nº 13.465/2017, que apenas permite a cobrança das taxas após a sua edição, se houver menção na matrícula ou adesão à associação. Cobrança de quem não é associado. Descabimento. Sentença reformada para julgar improcedente a demanda, com inversão da sucumbência. Recurso provido. (Embargos De Declaração Cível, N° 1024888-24.2021.8.26.0602, 5ª Camara De Direito Privado, TJSP, Relator: Emerson Sumariva Júnior, Julgado em 25/06/2023)
O entendimento judicial aqui esclarece que a cobrança de taxas de manutenção em loteamentos fechados só é permitida quando explicitamente prevista ou com adesão voluntária do proprietário. A Lei nº 13.465/2017 condiciona essa cobrança, protegendo proprietários que não são associados, o que pode ser usado como argumento favorável para adquirentes que buscam se esquivar de obrigações financeiras indesejadas sem o devido consentimento.
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. Mairiporã. Loteamento Vila Henrique. Parcelamento clandestino. Danos urbanísticos e ambientais. Responsabilidade do município. Regularização fundiária. LF nº 13.465/17, art. 14, § 2º e 33, § 1º, II. Recomposição ambiental. Prescrição. Legitimidade passiva. Litisconsórcio passivo. Possibilidade jurídica do pedido. Multa. Omissão. Infringência. Prequestionamento. – 1. Omissão. Configura-se a omissão quando o acórdão não aprecia questão que deveria apreciar; não há omissão quando o acórdão examina as questões e fundamentos necessários à solução da controvérsia, deixando de lado questões irrelevantes, implicitamente rejeitadas ou que, pela natureza, não permitem apreciação nesse momento do processo. – 2. Infringência. Os embargos de declaração não visam à revisão do julgado, mas à correção da omissão, contradição, obscuridade ou erro material; poderão ter efeito modificativo quando a modificação for decorrência necessária do saneamento desses vícios. Não é o caso dos autos, em que inexistem tais falhas; o embargante pretende novo julgamento do recurso, como fica claro de seus argumentos; mas para isso os embargos não se prestam. – 3. Prequestionamento. O acórdão enfrentou as questões levantadas e a elas deu o entendimento que lhe pareceu correto. Os dispositivos legais relevantes foram analisados, inexistindo obrigação de análise de outros, ainda que arguidos pela parte, irrelevantes para o resultado. – Parcial procedência. Recurso do município desprovido. Embargos do réu rejeitados. (Embargos De Declaração Cível, N° 1002118-58.2018.8.26.0338, 1ª Camara Reservada Ao Meio Ambiente, TJSP, Relator: Torres De Carvalho, Julgado em 17/07/2023)
A decisão enfatiza a responsabilidade do município na regularização fundiária e na recomposição ambiental em loteamentos clandestinos. A Lei nº 13.465/17 é aplicada aqui para assegurar que danos urbanísticos e ambientais sejam tratados com seriedade, sublinhando o litisconsórcio passivo como uma estratégia para responsabilizar múltiplas partes. Este aspecto é crucial para entender as possíveis consequências legais e ambientais de loteamentos irregulares.
Em conclusão parcial, observa-se que as jurisprudências analisadas reiteram a aplicação das leis específicas que regem a regularização fundiária e o parcelamento do solo urbano, destacando a importância do registro e da documentação correta para a legitimidade das transações imobiliárias. A proteção ao comprador é um tema recorrente, especialmente no que diz respeito à responsabilidade pelo cumprimento de prazos e infraestrutura prometida, e a clareza nas obrigações contratuais.
A jurisprudência tende a reforçar a responsabilidade dos municípios na fiscalização e regularização dos loteamentos, ao mesmo tempo em que assegura a aplicação das leis de forma a proteger os adquirentes de terrenos. Esses entendimentos são particularmente relevantes para identificar potenciais riscos e obrigações em transações futuras e evidenciam a complexidade e a necessidade de análise criteriosa em cada caso específico. Ressalta-se que este é apenas um panorama inicial e que a conclusão definitiva será construída na etapa seguinte, junto com a análise global do caso.
Análise Jurídica
A análise do cenário jurídico referente ao loteamento urbano irregular e à venda de lotes, sob a perspectiva das legislações vigentes e jurisprudências apresentadas, revela um complexo entrelaçamento de normas e responsabilidades que visam garantir tanto a regularização fundiária quanto a proteção aos consumidores. Inicialmente, a Lei n. 6.766/79 dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, delineando normas gerais que regem o loteamento e desmembramento de terrenos, sendo fundamental para assegurar que o poder público, sobretudo os municípios, fiscalize e promova a regularização de loteamentos irregulares. A importância do município nesse processo é destacada também no art. 182 da Constituição Federal, que estabelece diretrizes para o desenvolvimento urbano e a função social da propriedade, reforçando a necessidade de um planejamento urbano que atenda às demandas sociais e ambientais locais.
Complementando esse cenário, a Lei n. 4.591/64, que versa sobre as incorporações imobiliárias, pode se aplicar a loteamentos que envolvam construções, exigindo registro e infraestrutura adequados, o que se torna relevante quando há incorporação. A responsabilidade do incorporador em assegurar a infraestrutura necessária e o registro apropriado é um ponto crucial, que busca precaver problemas legais futuros aos adquirentes. Além disso, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) desempenha um papel significativo na proteção dos compradores, ao exigir que contratos de compra e venda sejam claros, equilibrados e respeitem os direitos consumeristas, como evidenciado no art. 53, que discute a nulidade de cláusulas abusivas em contratos de alienação fiduciária.
As jurisprudências destacadas elucidam a aplicação prática dessas normas. No caso analisado, embargos de declaração em ação cominatória sublinham a legitimidade passiva dos proprietários em loteamento irregular, reforçando a necessidade de regularização documental e a atuação eficaz do município na fiscalização, conforme o julgado do TJSP. Outro exemplo relevante é a decisão que responsabiliza uma empreendedora pelo atraso nas obras de infraestrutura, evidenciando que a proteção ao consumidor deve ser garantida, sobretudo nos casos de descumprimento contratual sem anuência dos compradores, o que pode resultar na obrigação de devolução de valores pagos.
A Lei n. 13.465/2017 surge como um instrumento de aprimoramento do processo de regularização fundiária, com a Reurb sendo um meio para facilitar a integração de loteamentos clandestinos ao ordenamento jurídico formal, oferecendo segurança jurídica e promovendo o desenvolvimento urbano sustentável. A jurisprudência demonstra que a regularização fundiária deve selecionar o método adequado à realidade do loteamento, como exemplificado na decisão que aborda a adoção do Reurb-S, evidenciando a importância da escolha correta para viabilizar a legalização e garantir segurança nas transações futuras.
Destaca-se também a responsabilidade do município na recomposição ambiental e regularização fundiária dos loteamentos clandestinos, conforme jurisprudência que aplica a Lei n. 13.465/17 para tratar danos urbanísticos e ambientais. A necessidade de litisconsórcio passivo, envolvendo múltiplas partes, reflete a complexidade e a seriedade com que tais casos são abordados na esfera judicial. Isso ressalta que a regularização não apenas deve atender às normas legais, mas também considerar os impactos ambientais e sociais decorrentes do parcelamento irregular do solo.
Em suma, as estratégias jurídicas possíveis incluem a defesa ativa dos interesses dos adquirentes, exigindo a regularização documental e a observância das obrigações contratuais, bem como a atuação diligente do município na fiscalização e imposição de medidas corretivas. A aplicação das normas vigentes e a análise detalhada da jurisprudência são essenciais para garantir a proteção dos direitos dos compradores e a efetiva regularização dos loteamentos irregulares. A escolha da estratégia adequada dependerá do contexto específico do caso e das peculiaridades das partes envolvidas, sempre observando as implicações práticas dos entendimentos jurídicos atuais.
