Questão pouco conhecida dos proprietários de imóveis locados é a possibilidade de venda do bem enquanto há contrato de locação vigente.
A locação se trata de contrato em que uma pessoa (locador) transfere à outra (locatário) a posse de um bem, mediante remuneração, para que esta use e goze do objeto nos termos da avença. Assim, até mesmo quem detém apenas a posse do bem, sem ser proprietário, pode ser locador, já que cede ao outro, pelo contrato, tão somente a sua posse. Outrossim, o contrato de locação gera apenas direito pessoal, o qual obriga somente as partes, não trazendo, exceto em casos excepcionais, qualquer obrigação para terceiros.
Por sua vez, a propriedade de um bem (direito real, com oposição a terceiros) dá ao seu titular o poder de uso, fruição e disposição – no caso abordado, dispor significa a possível venda do imóvel. Quando o proprietário realiza uma locação, fica temporariamente impedido de exercer seu direito de uso, mas acaba fruindo do bem, retirando os frutos pagos pelo inquilino. Ainda, seu direito de dispor – ou seja, vender – permanece intacto, pois não atingido pelo contrato.
Quando um proprietário deseja se desfazer, por exemplo, de uma casa locada, poderá fazê-lo de forma relativamente livre, devendo apenas seguir as regras ditadas pela lei 8.245/91, a chamada Lei do Inquilinato. Ao locatário é dado o chamado “direito de preferência”, que consiste na possibilidade de, em igualdade de condições com um terceiro, receber primazia para adquirir o bem. A preferência, vale dizer, ocorre não só no caso de venda, como também no caso de promessa de venda, cessão, promessa de cessão ou dação em pagamento (art. 27 da lei 8.245/91). Não subsiste no caso de doação da coisa a terceiro, bem como em outros casos específicos de extinção da propriedade elencados pela lei.
Para que o proprietário possa então realizar a venda, deverá o inquilino ser notificado de forma inequívoca, recebendo informações sobre o preço, a forma de pagamento, a existência de possíveis ônus reais e o local e hora em que os documentos do imóvel podem ser examinados, além de outras informações pertinentes ao negócio.
Notificado, o locatário terá um prazo de 30 dias para dizer se aceita ou não as condições apresentadas. Permanecendo silente, ao final deste período seu direito caduca, não mais podendo reclamar a preferência que outrora deteve.
No caso de ser o locatário preterido no seu direito ou se, na alienação do bem, o vendedor aceitar valor abaixo do informado ao inquilino, poderá este reclamar judicialmente as possíveis perdas e danos ocorridas em razão da conduta ilegal do senhorio.
Em casos raros, quando há averbação no registro do imóvel locado do contrato de locação, tendo sido este averbado até 30 dias antes da alienação, poderá o locatário depositar em juízo o valor pago pelo adquirente, em até 6 meses após o negócio, ficando com o imóvel para si.
Assim, fica demonstrado que a locação predial urbana não impede a venda dos imóveis locados, apenas exigindo alguns cuidados dos proprietários interessados, os quais, cumprindo as regras apresentadas, ficam livres do pagamento de multas ou indenizações.
