A propriedade imobiliária, regra geral, diferentemente do que ocorre com a maioria dos bens móveis, tem como requisito um elemento especial: o registro do nome do proprietário em arquivo específico, mantido aos cuidados do cartório de registro de imóveis.
Tendo em vista a corriqueira prática de venda de imóveis mediante simples contrato de gaveta, para alguns, a referida inscrição junto ao CRI pode parecer um mero detalhe sem maiores consequências.
Porém, na verdade, a “simples” inscrição de um nome na matrícula do imóvel faz toda diferença, determinando quem é o real “dono” e, com isso, implicando inúmeras consequências, dentre elas a garantia de maior proteção contra eventuais reivindicações realizadas por terceiros de boa ou má-fé (por exemplo, herdeiros ou credores do atual proprietário registral).
A maneira mais fácil de se obter tal inscrição é através de simples solicitação dirigida ao cartório de registro de imóveis, acompanhada de apresentação da escritura de aquisição (compra e venda, doação, etc), assinada pelo proprietário anterior.
Mas, em muitos casos, por motivos diversos, podem existir elementos complicadores que prejudiquem esse caminho, nestas situações o procedimento da usucapião pode ser uma boa — e talvez única — alternativa ao reconhecimento formal da propriedade de um bem imóvel.
Tendo tudo isso em mente, é oportuno traçar um roteiro, ainda que resumido, de como se obter o registro de imóvel mediante a usucapião:
Primeiro. Averiguar se o imóvel é passível de usucapião. Nesse aspecto é prudente sempre lembrar que áreas públicas (pertencentes ao poder público) não são usucapíveis.
Segundo. Analisar se o pretenso proprietário mantém posse sob “ânimo de dono”, ou seja, se guarda e cuida do imóvel como se fosse dono, mesmo sem o prévio registro cartorário.
Terceiro. Verificar há quanto tempo existe a posse do bem, uma vez que a legislação prevê diversas faixas temporais para situações fáticas variadas, havendo casos nos quais basta o período de 02 (dois) anos, mas, em outros, sendo exigido o transcurso de 15 (quinze) anos.
Quarto. Avaliar a existência de testemunhas e documentação que justifiquem e comprovem a posse, a exemplo de escrituras de compra e venda ou doação, carnês de IPTU, faturas de energia elétrica, água ou gás, correspondências dirigidas para o endereço, vizinhos atuais e antigos, porteiros, antigos funcionários, etc.
Quinto. Decidir se o procedimento será processado pela via judicial (com um magistrado) ou extrajudicial (com a análise de um oficial registrador), observando que cada um dos caminhos tem características próprias.
Sexto. No curso do procedimento, seja ele judicial ou extrajudicial, promover a notificação da fazenda pública (união, estado e município), dos eventuais donos de imóveis confrontantes e, se for o caso, daquele cujo nome atualmente esteja registrado na matrícula do imóvel.
Necessário ainda chamar a atenção ao fato de que, em alguns casos, pode ser demandada a demonstração de elementos específicos, a exemplo de georreferenciamento para aqueles imóveis localizados em zona rural; prova do abandono do lar do cônjuge, em relação àquelas situações em que um dos parceiros abandona o outro, deixando-o no imóvel objeto da disputa; ausência de registro sobre outros bens imóveis, quando for alegada a usucapião especial urbana; etc.
Em todos os casos, é importante frisar que a presença de um advogado é fundamental, em razão tanto de previsão legal exigindo, quanto pelo fato de que este é o profissional habilitado para análise dos detalhes do caso e o melhor capacitado ao correto encaminhamento da proteção dos interesses envolvidos.
Ao final da avaliação das alegações e provas, estando demonstrados os requisitos necessários, será registrado o nome do requerente junto à matrícula do imóvel, como novo proprietário do bem, livre e desembaraçado de qualquer ônus.
