A Lei nº 13.465, de 2017, dentre outras alterações, modificou o Código Civil, acrescentando ao seu texto os artigos 1.510-A a 1.510-E, os quais disciplinam o chamado “direito real de laje”.
A regulamentação em questão trata de fenômeno da mais alta relevância prática, dada a sua corriqueira presença em construções imobiliárias promovidas em todas as camadas da sociedade brasileira.
Em qualquer localidade do Brasil, em regiões centrais ou periféricas, não é difícil localizar imóveis que dispõem de construções superiores, sejam elas com finalidade residencial ou comercial, totalmente separadas da construção principal, não apenas em razão da existência de entradas separadas ou destinações diferentes, mas também, em muitos casos, até mesmo pela presença de possuidores e responsáveis diversos.
Importante chamar a atenção ao fato de que apesar do texto legal utilizar a expressão “laje”, o seu objeto não se limita às construções realizadas em pavimentos superiores à construção-base (“lajes ascendentes”), mas também se relaciona àquelas realizadas em nível inferior (“lajes descendentes”), a exemplo daquelas edificações realizadas em subsolo.
“[...] o legislador admitiu, expressamente, que o direito de laje poderá ser constituído acima ou abaixo do imóvel, o que, neste ultimo caso, poderá ocorrer notadamente em terrenos inclinados, em que a projeção para baixo é mais comum” [1]
A regulamentação em questão permite a criação de uma matrícula imobiliária própria para a edificação-lajeária e distinta daquela da construção-base, possibilitando que as titularidades de uma e outra edificação estejam vinculadas a nomes de pessoas diversas.
Assim, com uma matrícula imobiliária exclusiva, é facultado aos titulares da “laje” benefícios similares àqueles do proprietário do imóvel-base, por exemplo: transmissão para herdeiros, inclusive através de testamento; sua negociação no mercado de imóveis por valores mais significativos; possibilidade de sua oferta como garantia em operações de crédito e, como consequência, obtenção de condições de juros mais amenas; possibilidade de manejo de ações petitórias para a sua defesa contra a atuação de terceiros; etc.
Digno de nota que a separação das matrículas pode se dar junto ao cartório de registro de imóveis mediante requerimento do proprietário da construção-base, ou até mesmo através da via da usucapião, mediante prova do exercício de posse com ânimo de lajeário [2] durante o transcurso de alguns anos.
O direito real de laje, portanto, é ferramenta à disposição do cidadão na defesa do seu patrimônio, fornecendo segurança jurídica e incrementando a previsibilidade das relações sociais, condições fundamentais à garantia da dignidade e o progresso econômico da nação.