A Evolução de Obras é uma taxa comum em financiamentos adquiridos perante a Caixa Econômica Federal, cujo objeto são imóveis ainda em fase de construção.
A existência desta Taxa é informada apenas no momento em que o consumidor assina o contrato de financiamento com o banco, não sendo passível de escolha, uma vez que a negativa ao pagamento da referida taxa sujeita o adquirente à incidência das multas abusivas já previstas na Promessa de Compra e Venda anteriormente assinada.
Para agir de forma correta, as construtoras deveriam comunicar aos adquirentes, NO MOMENTO DA CELEBRAÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA, a existência de referida taxa, todavia, isso não acontece na prática, sendo vedada ao consumidor a escolha de acatar ou não, sem que lhe seja impostos diversos ônus.
Contudo, muito embora a Taxa de Evolução de Obras seja imposta e não reste opção ao consumidor, esta somente poderá permanecer até que ocorra uma das seguintes hipóteses:
1 – expire o tempo que a construtora possui para entregar o imóvel;
2 – o imóvel ser entregue sem a emissão do habite-se.
No entanto, o que ocorre na prática é que os consumidores permanecem pagando o valor correspondente às taxas mesmo após expirar o prazo para entrega do imóvel ou sendo este entregue sem o habite-se.
Segundo especialistas, a Taxa de Evolução de Obras não é devida pelo consumidor, ao contrário, as construtoras repassam estes valores de maneira ilegal e sem qualquer respaldo. Para elucidar o quão absurda é esta questão, destaca-se que as construtoras (através do agente financeiro) cobram uma taxa apenas para a construção do imóvel, sendo que o preço pelo “produto” já teria sido ofertado e devidamente pago pelo consumidor!
E mais, não bastasse se tratar de uma taxa ilegal, esta se eleva de maneira completamente divergente do contrato celebrado. É extremamente abusivo obrigar os consumidores a adimplirem com uma taxa sem qualquer previsão expressa e detalhada e que ainda se eleva desproporcionalmente, superando muitas vezes o valor disponível de sua renda para aquela obrigação. Em muitos casos, o valor da Taxa de Evolução de Obras supera 50% do valor da renda comprovada para a aquisição do financiamento.
São vários os questionamentos que surgem ao disciplinarmos sobre a existência deste encargo, os quais em sua grande maioria, não encontram qualquer resposta válida.
O importante é que os Consumidores acionem o judiciário e façam o pedido de suspensão do pagamento das referidas taxas até o final do processo e requeiram a devolução do valor já pago, em dobro.
O judiciário vem sendo favorável a este tipo de demanda, principalmente quando ocorre um dos termos acima descritos, quais sejam, atraso para entregar o imóvel ou entrega do imóvel sem o habite-se.
Ao buscar os seus direitos, os Consumidores farão com que as próprias construtoras sejam responsabilizadas pelo seu inadimplemento contratual, seja por não cumprir o prazo para entrega, seja por não conseguir a certidão de habite-se em tempo hábil.
O Tribunal de Justiça de Minas Gerais inclusive já é pacífico nesse sentido, senão vejamos:
APELAÇÃO CÍVEL - DIREITO CIVIL - AÇÃO ORDINÁRIA C/C INDENIZAÇÃO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - IMÓVEL ENTREGUE PELA CONSTRUTORA DENTRO DO PRAZO DE PRORROGAÇÃO DE 180 DIAS - AUSÊNCIA DE MORA - TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA COBRADA ENTRE A ENTREGA DAS CHAVES E O HABITE-SE - ABUSIVIDADE - DESPESAS DE CORRETAGEM - PRESCRIÇÃO - DANO MORAL - AUSÊNCIA. A prorrogação do prazo para entrega do imóvel por até 180 dias não constitui ofensa ao direito do consumidor. Se a Construtora entrega o imóvel no prazo de prorrogação previsto contratualmente não há falar em imposição moratória. É devida a restituição da "taxa de evolução de obra/juros de obra" paga pelo Comprador entre a data de entrega do imóvel até a emissão do habite-se. (...)
(TJMG - Apelação Cível 1.0024.13.262408-1/002, Relator(a): Des.(a) Manoel dos Reis Morais , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 03/04/2017, publicação da súmula em 07/04/2017)
APELAÇÃO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO - TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA ATÉ A CERTIDÃO DE HABITE-SE - CERTIDÃO NÃO PROVIDENCIADA - CULPA DA RÉ - REEMBOLSO DOS VALORES - CABIMENTO .
- A iniciativa para a expedição de 'habite-se' cabe à construtora que vende o imóvel, e, uma vez não provado que tomou todas as providências necessárias ou que cumpriu as exigências legais para tanto, deve ressarcir o autor pelos valores pagos a título de taxa devolução da obra, cobrada pela Caixa Econômica Federal, porém, somente pelo período compreendido entre a entrega das chaves e a emissão do habite-se.
(TJMG - Apelação Cível 1.0024.14.148135-8/001, Relator(a): Des.(a) Pedro Aleixo , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/11/2016, publicação da súmula em 05/12/2016)
APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. COBRANÇA DE TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA. ATRASO NA EXPEDIÇÃO DO "HABITE-SE". REEMBOLSO DOS VALORES. POSSE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR SOBRE O IMÓVEL. TAXA DE CONDOMÍNIO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. Não comprovando a construtora que tenha, tempestivamente, tomado todas as providências necessárias e legais para a expedição do "habite-se", deve ressarcir os promitentes compradores pelos valores pagos a título de taxa de evolução da obra, cobrada pela Caixa Econômica Federal, no período compreendido entre a entrega das chaves e a emissão do "habite-se". Restando comprovado que o promissário comprador exerceu, de modo inequívoco, atos de posse sobre o imóvel antes mesmo da expedição do "habite-se", deve o mesmo responder pelo referido ônus real, no caso, as taxas de condomínio. Não restando demonstrado pelos autores qualquer violação à imagem e honra, nem que o atraso para a expedição do "habite-se" lhes tenha causado nada além de aborrecimentos e preocupações inerentes ao trâmite para aquisição e regularização do imóvel, a improcedência do pedido indenizatório é medida que se impõe.
(TJMG - Apelação Cível 1.0024.14.140811-2/001, Relator(a): Des.(a) Cláudia Maia , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 05/05/2016, publicação da súmula em 13/05/2016)
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - TAXA DE CORRETAGEM - PACTUADA - EFETIVO PAGAMENTO - NÃO COMPROVADO - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA - PAGAMENTO APÓS A ENTREGA DAS CHAVES - ATRASO NA CONCESSÃO DE "HABITE-SE" - IMPOSSIBILIDADE - RESSARCIMENTO DEVIDO - REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO - IMPOSSIBILIDADE - DANO MORAL - NÃO CONFIGURAÇÃO. Não há falar em ressarcimento da taxa de corretagem se devidamente pactuada e se não comprovado, nos autos, que o valor foi efetivamente pago, de modo que não há falar em recomposição de patrimônio lesado. A taxa de evolução de obra tem por finalidade remunerar o agente financeiro durante o período compreendido entre a celebração do contrato e a efetiva entrega do imóvel, considerando a prévia disponibilização do capital. Devem ser ressarcidos ao comprador os valores por ele despendidos a título de taxa de evolução de obra no período compreendido entre a entrega das chaves até a concessão do "habite-se". A repetição do indébito em dobro somente é devida quando comprovado que a parte houve com dolo ao cobrar encargos abusivos, o que não se deu nesta seara. A mera cobrança de valores indevidos à parte autora, não configura, por si só, lesão aos direitos da personalidade, mormente porque não restou demonstrado que tal cobrança tenha chegado a conhecimento público ou que tenha gerado a ela algum tipo de prejuízo.
(TJMG - Apelação Cível 1.0024.14.140810-4/001, Relator(a): Des.(a) Luciano Pinto , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 28/01/2016, publicação da súmula em 12/02/2016)
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - ILEGITIMIDADE PASSIVA - NÃO OCORRÊNCIA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO - PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA - CLÁUSULA VÁLIDA - TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA ATÉ A CERTIDÃO DE HABITE-SE - CERTIDÃO NÃO PROVIDENCIADA - CULPA DA RÉ - REEMBOLSO DOS VALORES - CABIMENTO - DANOS MORAIS - NÃO OCORRÊNCIA.
- A construtora, promitente vendedora é parte legítima para responder pelos prejuízos sofridos pelo autor, de qualquer natureza, em razão do suposto atraso na entrega da obra.
- A prorrogação do prazo de entrega da obra é comumente prevista em avenças desta natureza, e, uma vez expressamente redigida no contrato em questão, não implica em abusividade e ofensa à função social do contrato, ou à boa-fé objetiva.
- Entregue a obra dentro do prazo previsto em contrato, não há que se falar na prática de ato ilícito pela ré a ensejar a obrigação à indenização por danos morais ao autor, até porque não provados nos autos.
- A iniciativa para a expedição de 'habite-se' cabe à construtora que vende o imóvel, e, uma vez não provado que tomou todas as providências necessárias ou que cumpriu as exigências legais para tanto, deve ressarcir o autor pelos valores pagos a título de taxa de evolução da obra, cobrada pela Caixa Econômica Federal, porém, somente pelo período compreendido entre a entrega das chaves e a emissão do habite-se.
- Não cabe indenização por lucros cessantes, pela não locação do imóvel, porque, embora ainda não providenciado o 'habite-se', não houve atraso na entrega da obra.
(TJMG - Apelação Cível nº 1.0024.12.274384-2/001 - Relator: Des. Batista de Abreu – Data da publicação: 21/07/2014)
Portanto, aconselha-se que as pessoas que estão passando por este tipo de problema procure um advogado com conhecimento neste tipo de ação e acione o judiciário a fim de pleitear os seus inúmeros direitos.
Carla Cruz Guimarães de Almeida
Especialista em Direito Imobiliário e Direito do Consumidor
Pós-graduada em Direito Processual Civil
Presta assessoria a vários Condomínios, além de ter vasta experiência em demandas em face das Construtoras por erros de projeto, acabamento, entre outros assuntos em voga na atualidade.
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