Na partilha de um divórcio, no inventário que travou porque os herdeiros não concordam com o valor, na penhora que saiu por um preço que ninguém reconhece, a discussão nunca começa pelo número. Começa por quem escreveu o número — e por qual documento ele escreveu.
Três papéis diferentes são chamados de «avaliação» na conversa do dia a dia. Cada um foi criado para uma finalidade, cada um é assinado por uma pessoa diferente e cada um tem um efeito diferente dentro do processo. Escolher o errado não é um detalhe de forma: é a diferença entre instruir o pedido e ter de refazer tudo depois da impugnação.
O primeiro: a opinião de valor do corretor
É legítima, é prevista em lei e é útil. O art. 3º da Lei 6.530/1978 diz que compete ao corretor de imóveis «exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária». A Resolução-COFECI 1.066/2007 deu forma a essa opinião e criou o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, o PTAM, com requisitos mínimos: quem pediu, para quê, a descrição do imóvel, o método, o valor e a assinatura de quem avaliou.
Quem conhece o bairro, sabe quanto saiu de fato nos últimos meses e enxerga a diferença entre o preço anunciado e o preço pago costuma acertar mais do que qualquer planilha. Para decidir por quanto anunciar, é o documento certo.
O segundo: o laudo de avaliação com ART
Aqui a régua muda. A Lei 5.194/1966 diz, no art. 7º, «c», que as atividades do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro agrônomo consistem em «estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica». A Resolução CONFEA 218/1973 chama isso de Atividade 06 — «vistoria, perícia, avaliação, arbitramento, laudo e parecer técnico».
E a Resolução CONFEA 345/1990 fecha o desenho. O art. 2º diz que vistorias, perícias, avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis são «atribuição privativa dos Engenheiros em suas diversas especialidades, dos Arquitetos, dos Engenheiros Agrônomos, dos Geólogos, dos Geógrafos e dos Meteorologistas». O art. 3º diz o que acontece quando não é: serão «nulas de pleno direito» as avaliações efetivadas por quem não tem registro no CREA. E o art. 4º exige a Anotação de Responsabilidade Técnica, a ART, na forma da Lei 6.496/1977.
Some-se a isso o art. 13 da Lei 5.194/1966, que é a regra mais direta de todas: laudos «só terão valor jurídico quando seus autores forem profissionais habilitados». Não é uma formalidade de conselho de classe. É a condição para o papel ser lido pelo juiz como prova técnica.
O terceiro: o laudo do perito nomeado
Dentro do processo existe ainda outra figura. O art. 156 do CPC diz que «o juiz será assistido por perito quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou científico», e o § 1º completa: os peritos são nomeados «entre os profissionais legalmente habilitados» inscritos no cadastro do tribunal. Onde não houver inscrito, o § 5º autoriza o juiz a escolher livremente, desde que o escolhido seja «comprovadamente detentor do conhecimento necessário».
Na execução a regra tem um atalho próprio: o art. 870 manda que a avaliação seja feita pelo oficial de justiça, e só quando forem necessários conhecimentos especializados — e o valor da execução comportar — é que o juiz nomeia avaliador, com dez dias para o laudo. É por isso que tanta penhora sai com um valor que ninguém reconhece: foi avaliada por quem a lei mandou avaliar primeiro.
Quem não pode assinar — e a armadilha que quase ninguém vê
A resposta óbvia é quem não tem registro. O art. 6º, «a», da Lei 5.194/1966 trata como exercício ilegal a prestação de serviço reservado a esses profissionais por quem não possui registro no conselho.
A armadilha é a alínea seguinte. Também exerce ilegalmente a profissão «o profissional que se incumbir de atividades estranhas às atribuições discriminadas em seu registro». Ou seja: não basta ter carteira. A carteira tem de cobrir aquele objeto. O art. 5º, I, da Resolução 218/1973, por exemplo, descreve a competência do engenheiro agrônomo pelo campo — engenharia rural, construções para fins rurais, uso do solo, economia rural — e é dentro desse campo que a assinatura dele é forte.
Um laudo assinado fora da atribuição não costuma cair no primeiro dia. Cai na impugnação, meses depois, quando refazer significa perder o prazo, o dinheiro e às vezes a chance.
Como conferir em trinta segundos
Vá à última página. O art. 14 da Lei 5.194/1966 exige, além da assinatura, «a menção explícita do título do profissional que os subscrever e do número da carteira». Depois procure a ART, com número e conselho. E, por fim, veja se o laudo se declara elaborado conforme a ABNT NBR 14.653 — a norma brasileira de avaliação de bens, que é o que separa um valor fundamentado de um valor afirmado.
Três conferências, meio minuto. É o que decide se o papel vai ser prova ou só uma opinião cara.
Conteúdo informativo. Não substitui a análise do seu caso.
