A cena se repete em inventário, em divórcio e em discussão de imposto. Chega um papel com o valor do imóvel escrito, e a pessoa lê aquele número sem ter a menor ideia de como ele apareceu ali. Aceita ou não aceita. E é só isso que ela sente que pode fazer.
Não é só isso. Existe uma norma técnica brasileira que trata justamente disso, e o que ela faz é dar a quem recebe o laudo o direito de conferir.
A norma é a ABNT NBR 14.653 — Avaliação de bens. Ela organiza como um bem deve ser avaliado no Brasil e se divide em partes conforme o que está sendo avaliado: imóvel urbano, imóvel rural, empreendimento, máquina, recurso natural, patrimônio histórico. A Parte 1 traz os procedimentos gerais, que valem para todos.
Três coisas que a norma obriga
Pesquisa de mercado. O avaliador precisa levantar dados reais de imóveis comparáveis e mostrar quais foram. Não vale afirmar. Vale demonstrar.
Método declarado. Há mais de um caminho técnico para chegar a um valor, e o laudo precisa dizer qual foi seguido. O comparativo direto de dados de mercado é o mais comum quando existe mercado ativo; há outros para as situações em que não existe.
Grau de fundamentação. O trabalho recebe uma classificação — I, II ou III — conforme o que o avaliador conseguiu levantar e tratar. É uma nota técnica, e ela vem escrita no documento.
O que isso significa para quem recebe
Significa que existem quatro perguntas legítimas, e nenhuma delas é ofensa ao profissional que assinou: qual método o senhor usou? quais imóveis entraram na pesquisa? qual grau de fundamentação o laudo alcançou? quem responde tecnicamente pelo documento?
Um laudo bem feito responde às quatro sem esforço, porque as respostas já estão dentro dele. Um documento que não responde a nenhuma não está protegendo o seu interesse — está apenas anunciando um número.
E dentro do processo
O Código de Processo Civil pede a mesma coisa. O artigo 473 exige que o laudo pericial exponha o objeto, apresente a análise técnica, indique o método utilizado demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área e responda a todos os quesitos — e proíbe expressamente o perito de emitir opiniões pessoais que excedam o exame técnico.
Ou seja: o que a norma técnica pede fora do processo é o que a lei pede dentro dele. Não são dois padrões. É um só.
Quando vale a pena contratar
Sempre que o número do imóvel vai virar dinheiro de alguém: partilha entre herdeiros, divisão em divórcio, contestação de base de cálculo de imposto, discussão judicial, venda em que o preço precisa ser defendido, e garantia dada em negócio.
Nesses casos, a diferença entre um palpite e um laudo não é formalidade. É a diferença entre discutir gosto e discutir prova.
Conteúdo informativo. Não substitui a análise de um caso concreto.
Sílvio Nunes Pereira — Advogado OAB/RS 126.397 · Engenheiro Agrônomo CREA/RS 109.378 · Perito Judicial TJ/RS 22.956. Capão da Canoa/RS. WhatsApp (51) 99810-1011.
