Chega o carnê do IPTU e vem um valor impresso. O vizinho anuncia a casa parecida por outro valor, bem maior. E quando alguém finalmente resolve vender, partilhar ou inventariar, descobre que nenhum dos dois números serve para aquilo. Não é má-fé de ninguém: é que o mesmo imóvel carrega três números diferentes ao mesmo tempo — valor venal, valor de mercado e preço de anúncio — e cada um foi criado para uma finalidade.
Este texto explica o que cada número é, de onde ele sai e em que momento usar o errado custa dinheiro.
O valor venal: o número do imposto
O valor venal é o que o município atribui ao imóvel para servir de base de cálculo do IPTU — é o que diz o artigo 33 do Código Tributário Nacional. Ele não nasce de uma visita ao seu imóvel: nasce de uma planta genérica de valores, uma tabela que atribui valores por região, pensada para calcular o imposto de milhares de imóveis de uma vez.
Por isso o venal quase nunca acompanha a realidade. Não enxerga a reforma que você fez, o padrão de acabamento, o estado de conservação — nem a valorização recente da rua. Em muitos municípios ele fica bem abaixo do mercado; em alguns casos, fica acima, e aí é o imposto que está sendo cobrado sobre uma base errada.
O erro clássico: o herdeiro, o casal em divórcio ou o vendedor apressado que aceita o valor venal como se fosse "o valor oficial" do imóvel. Não é. É o valor de uma tabela tributária.
O valor de mercado: o número da negociação real
O valor de mercado é o que o imóvel alcançaria numa negociação normal, entre vendedor e comprador livres, no estado em que ele se encontra. Esse número não se descobre por palpite: apura-se por avaliação técnica, seguindo a ABNT NBR 14.653, a norma brasileira de avaliação de bens.
No método mais usado para imóveis residenciais — o comparativo direto de dados de mercado — o avaliador pesquisa imóveis semelhantes efetivamente negociados ou em oferta, aplica fatores de homogeneização para as diferenças (área, localização, padrão, estado) e trata os dados estatisticamente. Para o grau mais alto de fundamentação da norma, exigem-se no mínimo cinco amostras identificadas, e a dispersão da pesquisa precisa ficar dentro de limite técnico. O resultado é um número com premissas declaradas, que se sustenta em inventário, partilha, financiamento ou juízo — porque qualquer um pode conferir de onde ele veio.
O preço de anúncio: a pedida
O preço de anúncio é o que o vendedor gostaria de receber. É legítimo — mas é uma oferta, não uma venda. Quase sempre embute margem de negociação, e às vezes embute apenas esperança. Tanto é assim que, na avaliação técnica, quando a pesquisa usa imóveis em oferta, aplica-se desconto sobre o preço anunciado justamente porque anúncio não é transação.
Quem precifica o próprio imóvel olhando os anúncios dos vizinhos está copiando a pedida de quem ainda não vendeu. O resultado conhecido: o imóvel encalha anunciado acima do mercado e, meses depois, acaba vendido abaixo do que valia no começo. Duas perdas no mesmo negócio.
Onde a confusão custa dinheiro
Na venda: vender pelo venal é vender barato; anunciar pela pedida alheia é encalhar. No inventário: o valor atribuído aos bens influencia o ITCMD e o quinhão de cada herdeiro — número errado vira imposto errado ou partilha desequilibrada. Na compra: o ITBI é calculado sobre o valor do imóvel transmitido, e o Superior Tribunal de Justiça já definiu, em recurso repetitivo (Tema 1.113), que essa base é o valor de mercado da transação declarada pelo contribuinte, que goza de presunção de boa-fé — não um valor de referência arbitrado previamente pelo município. Ou seja: até para discutir imposto, saber qual número é qual faz diferença.
O número certo para cada finalidade
Não existe "o valor" de um imóvel solto no ar. Existe o número certo para cada finalidade — e existe o laudo que transforma opinião em conclusão técnica. Antes de assinar qualquer coisa que dependa do valor de um imóvel, vale a pergunta: qual dos três números está escrito aqui?
Vai vender, partilhar ou inventariar? Me chame no WhatsApp (51) 99810-1011 e me diga o endereço do imóvel: eu te digo se vale a pena avaliar.
Sílvio Nunes Pereira — Advogado OAB/RS 126.397 e Engenheiro Agrônomo CREA/RS 109.378, perito judicial. Capão da Canoa/RS.
Conteúdo informativo. Não substitui a análise do seu caso.
