Receber um laudo de avaliação e não saber o que olhar nele é mais comum do que parece — inclusive entre advogados. E como o valor do imóvel decide ITCMD no inventário, reposição no divórcio e preço de arrematação na execução, ler o laudo com atenção é parte do trabalho, não formalidade.
São cinco pontos, e todos são verificáveis por quem não é engenheiro.
1. O método declarado — e a razão dele
A ABNT NBR 14.653 prevê quatro métodos: comparativo direto de dados de mercado, evolutivo, renda e comparativo de empreendimentos. A escolha não é preferência do avaliador, decorre da natureza do bem e da finalidade do trabalho. Terreno nu pede comparativo. Imóvel com benfeitoria relevante pede evolutivo. Empreendimento em operação pede renda. Laudo que não declara o método, ou que usa método incompatível com o bem, começa frágil.
2. As amostras — quantas, quais e de quando
Aqui está o ponto que mais decide impugnação. Para alcançar o Grau III, o mais elevado da norma, o método comparativo exige no mínimo cinco amostras identificadas, com tratamento estatístico e fatores de homogeneização demonstrados. Amostra não identificada não é amostra: é afirmação.
3. O coeficiente de variação
A variação entre as amostras precisa ficar abaixo de 30% para a pesquisa ser estatisticamente válida. Acima disso, o avaliador tem de revisar as amostras, eliminar discrepantes ou explicar a heterogeneidade do mercado. Laudo que apresenta amostras muito dispersas sem justificar isso entrega, no próprio corpo, o argumento de quem vai impugnar.
4. A fonte do CUB
Quando há benfeitoria, o custo de reprodução é validado pelo CUB, publicado mensalmente pelo SINDUSCON de cada estado. O laudo precisa indicar mês, ano e padrão construtivo utilizados. Sem isso, o número da construção não é auditável — e o que não é auditável não se sustenta em contraditório.
5. Quem assina, e a independência de quem assina
Assinatura de profissional habilitado, com registro no conselho, é requisito. Mas há um ponto anterior a esse, e ele costuma passar despercebido: o laudo vale pela imparcialidade de quem o produz. O advogado que patrocina a causa não deve assinar a prova técnica dela, nem intermediar a venda do bem que discute em juízo. O valor deve vir de terceiro independente, do critério previsto no próprio contrato, ou de perícia nomeada pelo juízo. É o que preserva o valor probatório do documento.
Uma nota prática: guarde sempre o laudo junto com a matrícula atualizada. Um sem o outro vale menos, porque o laudo diz quanto vale e a matrícula diz o que exatamente está sendo avaliado — e o que pesa sobre o bem.
Sílvio Nunes Pereira — Advogado (OAB/RS 126.397), Engenheiro Agrônomo (CREA/RS 109.378), Corretor de Imóveis (CRECI/RS 52.729) e perito judicial cadastrado no EPROC/TJRS.
