O vencimento do prazo escrito no contrato de aluguel é o motivo mais citado nas cartas de desocupação — e um dos mais mal compreendidos. A Lei 8.245/91 dá ao fim do prazo efeitos muito diferentes conforme o contrato tenha sido escrito ou verbal, tenha mais ou menos de trinta meses, e conforme o que aconteceu nos trinta dias seguintes ao vencimento. Antes de responder à carta, é isso que precisa ser conferido.
Contrato escrito de 30 meses ou mais
Aqui a regra é a mais direta. O art. 46 diz que, nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorre findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Mas o mesmo artigo traz a virada que quase ninguém lê. Pelo § 1º, se o inquilino continuar no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, a locação se presume prorrogada por prazo indeterminado, com as mesmas cláusulas. E, prorrogada, o locador pode pôr fim ao contrato a qualquer tempo, mas concedendo trinta dias para a desocupação (§ 2º).
Na prática: se o prazo venceu há meses, o aluguel continuou sendo pago e recebido e ninguém se opôs, a carta de hoje não tem o efeito de «contrato vencido» — ela é, no máximo, a denúncia do § 2º, com os trinta dias que a lei garante.
Contrato verbal ou de menos de 30 meses
Este é o caso mais comum nos aluguéis residenciais do dia a dia, e o que mais protege o inquilino. O art. 47 diz que, findo o prazo, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, e o imóvel somente pode ser retomado nas hipóteses que a própria lei lista:
1) as do art. 9º (acordo, infração contratual, falta de pagamento, reparos urgentes);
2) o fim do contrato de trabalho, quando a moradia estava ligada ao emprego;
3) o pedido para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou para moradia de ascendente ou descendente que não tenha imóvel residencial próprio;
4) a demolição ou obra licenciada que aumente a área construída nos percentuais da lei;
5) a vigência ininterrupta da locação por mais de cinco anos.
Fora dessas situações, o simples «o contrato venceu» não basta para retomar o imóvel.
Imóvel comercial
Para a locação não residencial, os arts. 56 e 57 seguem lógica parecida: o contrato cessa no fim do prazo; se o locatário permanecer por mais de trinta dias sem oposição, prorroga-se sem prazo, e a denúncia se faz por escrito com trinta dias para a saída. O que muda é a velocidade: se o locador entrar com a ação em até trinta dias do termo do contrato ou do fim do prazo da notificação, a lei permite liminar de desocupação em quinze dias, com caução de três aluguéis (art. 59, § 1º, VIII).
Carta não é ordem de despejo
Nenhuma dessas hipóteses autoriza o locador a trocar a fechadura, cortar a luz ou tirar os móveis por conta própria. Se o inquilino não sai, o caminho é a ação de despejo. E mesmo julgada procedente, o mandado traz trinta dias para a desocupação voluntária — quinze em algumas hipóteses, como a denúncia do art. 46, § 2º (art. 63). Só depois desse prazo é que o despejo se executa (art. 65).
Há ainda uma saída pouco conhecida para quem quer sair, mas precisa de tempo: nas ações baseadas no art. 46, § 2º, e no art. 47, III e IV, se o inquilino concordar com a desocupação no prazo da contestação, o juiz fixa seis meses para a saída, e ele fica isento de custas e honorários se sair dentro desse prazo (art. 61).
O que fazer antes de assinar ou entregar a chave
1) Encontre o contrato e confira o prazo que foi escrito — e se ele é de 30 meses ou mais.
2) Anote desde quando o prazo venceu e se o aluguel continuou sendo pago e recebido depois disso.
3) Guarde a carta, o envelope e a forma como ela chegou.
4) Não assine termo de entrega, distrato ou confissão de dívida sem ler com calma.
5) Continue pagando o aluguel em dia: a falta de pagamento é outro fundamento de despejo, e muito mais rápido.
Em resumo
O contrato ter vencido é só o começo da análise. O que decide se a saída é imediata, em trinta dias ou se nem é possível agora é o tipo de contrato, o tempo que passou depois do vencimento e o que a carta pede.
Silvio Nunes Pereira — Advogado (OAB/RS 126.397), Engenheiro Agrônomo (CREA/RS 109.378), Perito Judicial cadastrado no TJRS (nº 22.956) e Corretor de Imóveis (CRECI/RS 52.729).
Conteúdo informativo. Não substitui a análise do seu caso.
