Quinze dias. É esse o prazo que o juiz pode fixar para a desocupação de um imóvel logo no começo do processo de despejo, antes de qualquer defesa.
Mas isso não acontece em todo despejo — e é justamente essa confusão que faz inquilino desocupar imóvel sem precisar e locador contar com uma liminar que não vai sair.
A regra geral: o despejo espera a sentença
O art. 59 da Lei 8.245/91 diz que as ações de despejo seguem o rito comum. O inquilino é citado, apresenta defesa, o processo é instruído e só então o juiz decide. A desocupação vem depois disso.
As nove hipóteses de liminar do art. 59, §1º
O §1º autoriza o juiz a conceder liminar para desocupação em quinze dias quando a ação estiver fundada exclusivamente em uma destas situações:
I — descumprimento de mútuo acordo escrito, assinado pelas partes e por duas testemunhas;
II — extinção do contrato de trabalho, quando a ocupação do imóvel estava ligada ao emprego, havendo prova escrita da rescisão;
III — término do prazo da locação por temporada, se a ação for proposta em até trinta dias;
IV — morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação;
V — permanência do sublocatário no imóvel depois de extinta a locação do locatário;
VI — necessidade de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser feitas com o inquilino dentro do imóvel;
VII — término do prazo da notificação do parágrafo único do art. 40, sem que nova garantia tenha sido apresentada;
VIII — término do prazo da locação não residencial, se a ação for proposta em até trinta dias do termo;
IX — falta de pagamento de aluguel e encargos, quando o contrato estiver desprovido de qualquer das garantias do art. 37.
Os incisos VI a IX entraram pela Lei 12.112/2009.
A caução de três meses
A liminar não é de graça para o locador. O próprio §1º exige que ele preste caução no valor equivalente a três meses de aluguel. Se depois se descobrir que a desocupação foi indevida, existe dinheiro depositado para responder pelo prejuízo. Petição inicial que pede liminar sem oferecer a caução é matéria de defesa.
O inciso IX tem uma saída que os outros não têm
Se a ação for de falta de pagamento sem garantia, o §3º do art. 59 dá ao inquilino uma porta: ele pode evitar a rescisão da locação depositando em juízo a totalidade dos valores devidos, na forma do art. 62, II, dentro dos mesmos quinze dias que recebeu para desocupar.
É a purgação da mora. Ela não existe nos outros oito incisos, e é por isso que identificar corretamente o fundamento da ação é a primeira coisa a fazer.
E fora dessas nove hipóteses?
Fora do rol do art. 59, §1º, a liminar de despejo é excepcional — mas não é impossível. O Superior Tribunal de Justiça vem admitindo a tutela de urgência do art. 300 do CPC em ações de despejo, desde que presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano. O rol do art. 59 não esgota a tutela provisória; ele apenas dispensa a demonstração desses requisitos nas hipóteses que descreve.
E se for só o fim do contrato?
Contrato escrito de trinta meses ou mais termina no prazo, sem necessidade de notificação. Mas, se o inquilino continua no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, a locação se prorroga por prazo indeterminado — e aí o locador precisa denunciar o contrato, com trinta dias para a desocupação. Nos contratos com prazo inferior a trinta meses, a prorrogação é automática e o imóvel só pode ser retomado nas hipóteses do art. 47 — entre elas a locação ininterrupta por mais de cinco anos.
O que fazer quando a carta chega
Primeiro: veja quem assinou e o que é o documento. Notificação do locador e citação judicial não têm o mesmo prazo nem o mesmo efeito.
Segundo: procure no texto qual é o fundamento invocado.
Terceiro: separe os comprovantes de pagamento dos últimos meses e o contrato, com todos os aditivos.
Quarto: não desocupe por conta própria antes de entender o prazo.
Quinto: não deixe o prazo correr. Em despejo, o prazo perdido não volta.
Conteúdo informativo. Não substitui a análise do seu caso.
Silvio Nunes Pereira — Advogado (OAB/RS 126.397), Engenheiro Agrônomo (CREA/RS 109.378), Corretor de Imóveis (CRECI/RS 52.729) e Perito Judicial (TJRS nº 22.956). WhatsApp (51) 99810-1011 — Av. Paraguassu, 1865, sala 816, Capão da Canoa/RS.
