Dois laudos sobre o mesmo imóvel podem trazer números diferentes, e os dois podem estar assinados por profissionais habilitados. O que separa um do outro, dentro de um processo, quase nunca é a conta final: é o quanto cada um mostra de onde tirou os dados e como os tratou. A norma ABNT NBR 14.653 dá nome a isso — grau de fundamentação — e o Código de Processo Civil manda o juiz levar o método em conta ao decidir se aceita ou não as conclusões do laudo (art. 479).
O que é o grau de fundamentação
De forma simples: é a medida do quanto o laudo se apoia em fatos verificáveis. A norma classifica os trabalhos em graus (I, II e III), olhando, entre outras coisas, para a quantidade de imóveis comparados, a qualidade e a conferência das informações sobre cada um, a forma como as diferenças entre eles foram tratadas e o quanto o resultado depende de ajustes feitos pelo avaliador.
Quanto mais o laudo mostra de onde veio cada informação e como ela foi usada, mais alto o grau. Quanto mais depende de “experiência”, estimativa e ajuste sem demonstração, mais baixo.
Por que o juiz olha isso primeiro
O Código de Processo Civil é direto. O laudo pericial precisa indicar o método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando que é predominantemente aceito pelos especialistas (art. 473, III), e apresentar a fundamentação em linguagem simples e com coerência lógica, indicando como alcançou suas conclusões (art. 473, § 1º).
E o juiz não fica preso ao laudo. O art. 479 manda que ele aprecie a prova pericial indicando na sentença os motivos que o levaram a considerar ou a deixar de considerar as conclusões do laudo, levando em conta o método utilizado pelo perito. Ou seja: antes de olhar o número, o juiz olha o caminho que levou até ele.
O erro mais comum
Laudo que é, na verdade, uma opinião: um valor, uma frase sobre “o mercado da região” e uma assinatura. Sem imóveis comparados, sem tratamento, sem grau declarado. Esse documento pode até ser útil numa conversa de balcão, mas dentro de um processo é o primeiro a ser contestado — e o mais fácil de derrubar.
O que perguntar antes de contratar ou de aceitar um laudo
1) Qual método foi usado, e por que ele serve para este imóvel?
2) Quantos imóveis foram comparados, e de onde vieram os dados?
3) Como as diferenças entre eles (área, localização, padrão, conservação) foram tratadas?
4) Que grau de fundamentação o laudo alcançou, e o que faltou para o grau seguinte?
5) Quem assina, com qual registro profissional, e se há Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).
Em resumo
O número de um laudo vale o que vale o caminho até ele. O grau de fundamentação é a forma técnica de mostrar esse caminho — e é por ele que o juiz começa.
Silvio Nunes Pereira — Engenheiro Agrônomo (CREA/RS 109.378), Perito Judicial cadastrado no TJRS (nº 22.956), Advogado (OAB/RS 126.397) e Corretor de Imóveis (CRECI/RS 52.729).
Conteúdo informativo. Não substitui a análise do seu caso.
