Quase todo processo que envolve imóvel chega, em algum momento, na mesma pergunta: quanto vale. E quase sempre existem três respostas diferentes circulando — o que a prefeitura diz, o que a família acha e o que o mercado pagaria. Só uma delas serve para o juiz, e é a que vier acompanhada de método.
O que é um laudo de avaliação
É um documento técnico que apura o valor de mercado do imóvel seguindo a norma brasileira ABNT NBR 14.653, elaborado por profissional habilitado e registrado com ART — a Anotação de Responsabilidade Técnica. Não é uma estimativa de corretor, não é o valor venal do IPTU e não é a opinião de quem conhece a região. É vistoria no imóvel, pesquisa de mercado, tratamento dos dados e memorial fotográfico, com o grau de fundamentação declarado no próprio laudo.
A diferença aparece quando alguém discorda. Uma estimativa se contesta com outra estimativa. Um laudo com fundamentação declarada só se contesta com técnica.
Primeiro momento: inventário e partilha
Na partilha, o valor atribuído a cada bem define quem recebe o quê. Quando um herdeiro fica com a casa e outro com o dinheiro, o número é a partilha inteira. Avaliar por baixo prejudica quem recebe em dinheiro; avaliar por cima prejudica quem fica com o imóvel e ainda aumenta o imposto. É comum a família só perceber isso depois de assinado.
Segundo momento: divórcio e dissolução de união
A lógica é a mesma, com um agravante: costuma haver pressa e desgaste. Um laudo técnico tem, nesses casos, uma função que vai além do processo — ele tira a discussão do campo pessoal. Deixa de ser a palavra de um contra a do outro e passa a ser um documento que os dois podem conferir.
Terceiro momento: ITBI e a base de cálculo
Aqui houve mudança importante, e vale conhecê-la. Em 9 de março de 2022, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou o Tema 1.113 (REsp nº 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria) e fixou que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado — e que o valor venal do IPTU não vincula essa base, nem serve de piso. Mais: o valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o de mercado, e o município só pode afastá-lo por processo administrativo próprio, na forma do art. 148 do Código Tributário Nacional. Também ficou assentado que o município não pode fixar previamente a base de cálculo com valor de referência estabelecido unilateralmente.
Na prática, isso significa que a declaração do contribuinte tem peso — e que ela fica muito mais firme quando vem acompanhada de um laudo que demonstra de onde saiu o número.
Quarto momento: execução e garantia
Em execução, o valor do bem penhorado define se a garantia é suficiente, se a penhora é excessiva e por quanto o bem vai a leilão. Em operações com garantia imobiliária, define o quanto se consegue levantar. Nos dois casos, um número mal apurado se paga caro, e quase sempre se paga uma vez só.
O que pedir quando for contratar
Vistoria presencial no imóvel, com memorial fotográfico — avaliação feita só por endereço e foto de anúncio não sustenta contestação. Pesquisa de mercado atual, com os elementos comparativos identificados e tratados. Menção expressa à ABNT NBR 14.653 e ao grau de fundamentação alcançado. ART de profissional habilitado e registrado no conselho — é o que dá responsabilidade técnica ao documento. E, quando o laudo for para processo, o enquadramento jurídico do uso pretendido, em linguagem pronta para ser juntada aos autos.
Um lembrete que economiza discussão: valor venal de IPTU, valor de referência da prefeitura e valor de mercado são três coisas distintas. O laudo existe justamente para dizer qual é o terceiro, e por quê.
Silvio Nunes Pereira — Advogado (OAB/RS 126.397), Engenheiro Agrônomo (CREA/RS 109.378) e Corretor de Imóveis (CRECI/RS 52.729). Perito judicial em comarcas do Rio Grande do Sul. Autor de "Minha Casa, Meus Direitos — Guia Prático de Direito Imobiliário". Capão da Canoa/RS.
Conteúdo informativo. Não substitui a consulta a um advogado ou advogada para a análise do caso concreto.
