A cena se repete no litoral em toda temporada. A família combina a venda, o comprador aparece, o preço é acertado — e o negócio morre na hora de assinar, porque a matrícula do imóvel ainda está no nome de quem faleceu.
A frustração é sempre a mesma, e vem acompanhada da mesma pergunta: se a herança já é nossa, por que não podemos vender?
A resposta está numa distinção que quase ninguém faz fora do Direito — a diferença entre transmitir e registrar. E ela explica, também, por que a primeira providência de um inventário não é procurar advogado, e sim reunir três documentos: a certidão de óbito, os documentos pessoais do falecido e dos herdeiros — inclusive a certidão de casamento, que define o regime de bens — e a certidão de matrícula atualizada, de inteiro teor, de cada imóvel.
A transmissão é jurídica; o registro é outra história
O art. 1.784 do Código Civil consagra o princípio da saisine: aberta a sucessão, a herança transmite-se desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários. A palavra-chave é «desde logo» — a transmissão ocorre no instante da morte, sem necessidade de qualquer ato.
Só que essa transmissão é jurídica, não registral. Enquanto o inventário não se encerra e a partilha não é levada a registro, a matrícula continua indicando como proprietário quem já morreu. E é aí que a vida prática trava: não se vende com segurança, não se financia, não se dá em garantia, e o comprador de boa-fé que aceita negociar assim assume um risco que quase nunca calculou.
O prazo de dois meses e o que acontece se ele passar
O art. 611 do Código de Processo Civil determina que o processo de inventário e partilha seja instaurado dentro de dois meses a contar da abertura da sucessão, ultimando-se nos doze meses subsequentes, prazos que o juiz pode prorrogar.
Perder o prazo de dois meses não impede a abertura depois — o inventário continua sendo possível a qualquer tempo. O efeito é outro, e é financeiro: a legislação estadual costuma prever multa sobre o imposto de transmissão causa mortis quando a declaração é apresentada fora do prazo. Não é sanção processual; é acréscimo tributário.
Cartório ou Judiciário: o que define o caminho
Quando todos os herdeiros são capazes e estão de acordo, e não há testamento a cumprir, o inventário e a partilha podem ser feitos por escritura pública, em Tabelionato de Notas, com assistência de advogado. O ganho é de tempo: semanas, em vez de anos.
A via judicial permanece necessária quando há herdeiro incapaz, quando há litígio entre os sucessores, quando um herdeiro não é localizado, ou quando a situação registral do bem exige decisão judicial para ser resolvida.
O erro que trava inventário no meio
O erro mais comum não é jurídico. É de método: tratar o acervo como uma relação de endereços, em vez de dar a cada imóvel um diagnóstico próprio.
Cada bem precisa responder a quatro perguntas antes de entrar na partilha. Há ônus ou gravame na matrícula — hipoteca, penhora, indisponibilidade, usufruto? A área registrada confere com a área real, medida no local? Existe benfeitoria construída e nunca averbada, que fará o imóvel valer mais do que a matrícula descreve e exigirá regularização antes da transmissão? Há posse de terceiro sobre o bem, ou parte dele?
Qualquer uma dessas respostas muda o inventário. Uma construção não averbada obriga a regularização prévia. Uma divergência de área pode exigir retificação registral. Uma posse de terceiro pode significar que aquele bem já não é integralmente do espólio.
Para quem está do lado da venda
Fica uma recomendação prática: peça a matrícula atualizada antes de anunciar o imóvel de espólio. É o documento que diz se o negócio pode ser fechado ou se vai morrer na assinatura — e é melhor descobrir isso antes de o comprador existir.
Conteúdo informativo. Não substitui a análise de um caso concreto.
Silvio Nunes Pereira — Advogado (OAB/RS 126.397), Engenheiro Agrônomo (CREA/RS 109.378) e perito judicial. Capão da Canoa/RS.
