Notificação para desocupar imóvel é dos documentos que mais chegam ao escritório e dos que menos são lidos até o fim. O que a pessoa lê é o número de dias, e é justamente o número de dias que menos depende de quem escreveu a carta.
Este texto faz uma coisa só: pega as seis situações que aparecem na prática — aluguel vencido, aluguel de menos de trinta meses, imóvel vendido, atraso de aluguel, financiamento com alienação fiduciária e imóvel emprestado — e diz, para cada uma, qual é o prazo escrito em lei e em que artigo ele está. Quem tem a carta na mão consegue conferir sozinho, em cinco minutos, se o número que recebeu tem de onde sair.
O primeiro ponto: carta não tira ninguém de casa
Vale começar pelo que a carta não é. Ela não é ordem judicial. Uma notificação extrajudicial — escrita pelo proprietário, pelo advogado dele, pela imobiliária ou pelo banco — serve para comunicar, para constituir em mora e para marcar a data em que a outra parte ficou sabendo. É um documento útil e, muitas vezes, necessário. Mas ela não autoriza ninguém a entrar, trocar fechadura, cortar luz ou pôr móvel na calçada.
A Constituição é direta no art. 5º, XI: «a casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial». Determinação judicial. Não carta, não e-mail, não recado da imobiliária.
E o Código Civil completa o desenho pelo outro lado. O art. 1.210 assegura ao possuidor ser mantido na posse na turbação e restituído no esbulho — e o § 2º fecha a porta ao argumento mais comum: «não obsta à manutenção ou reintegração na posse a alegação de propriedade». Ou seja: ser dono não autoriza a tomar de volta pela própria mão.
O segundo ponto: cada situação tem o seu prazo, e ele está escrito
Aluguel de trinta meses ou mais que venceu. O art. 46 da Lei 8.245/91 diz que o contrato se resolve findo o prazo, sem necessidade de aviso. Só que o § 1º acrescenta uma coisa que quase ninguém lembra: se o locatário continuar no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, a locação se presume prorrogada por prazo indeterminado. E aí, pelo § 2º, o locador pode denunciar a qualquer tempo, «concedido o prazo de trinta dias para desocupação».
Aluguel por menos de trinta meses. O art. 47 é mais protetivo. Findo o prazo, a locação se prorroga automaticamente por tempo indeterminado, e o imóvel «somente» pode ser retomado nas hipóteses dos incisos I a V: os casos do art. 9º, extinção do contrato de trabalho, uso próprio, demolição ou obra licenciada, e vigência ininterrupta superior a cinco anos. Fora dessas hipóteses, não há denúncia vazia.
Locação por prazo indeterminado. O art. 57 é a regra geral: denúncia por escrito, «concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação».
O imóvel foi vendido e o novo dono mandou a carta. O art. 8º dá a ele noventa dias para desocupação — e o § 2º exige que a denúncia seja exercida em noventa dias contados do registro da venda, «presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação». Há ainda uma defesa que muita gente não sabe que tem: se a locação for por tempo determinado, tiver cláusula de vigência em caso de alienação e essa cláusula estiver averbada na matrícula, o comprador não denuncia nada.
Atraso no aluguel. Aqui o prazo relevante nem é o da carta: é o do art. 62, II. Uma vez citado na ação de despejo, o locatário e o fiador podem evitar a rescisão pagando o débito atualizado «no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação».
Financiamento com alienação fiduciária. O art. 26, § 1º, da Lei 9.514/97 dá quinze dias, contados da intimação feita pelo Registro de Imóveis, para purgar a mora. Se a propriedade se consolidar em nome do credor e o imóvel for a leilão, o art. 30, na redação que a Lei 14.711/2023 lhe deu, assegura a reintegração de posse «concedida liminarmente, para desocupação no prazo de 60 (sessenta) dias».
Empréstimo de imóvel de família — o comodato. Sem prazo escrito, o art. 581 do Código Civil presume «o necessário para o uso concedido», e o comodante não pode suspender o uso antes disso «salvo necessidade imprevista e urgente, reconhecida pelo juiz». E o art. 582 permite ao comodante arbitrar aluguel enquanto o imóvel não é devolvido depois da mora.
O terceiro ponto: os prazos de quinze dias existem, mas são exceção
O art. 59, § 1º, da Lei do Inquilinato prevê liminar de desocupação em quinze dias, sem ouvir a outra parte. Mas o dispositivo tem duas condições que costumam ficar de fora da conversa: a ação precisa ter por fundamento exclusivo uma das nove hipóteses dos incisos I a IX, e o autor precisa prestar caução no valor equivalente a três meses de aluguel.
E, mesmo depois de o juiz julgar procedente o despejo, o art. 63 manda expedir mandado com «prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária», reduzido a quinze em duas hipóteses do § 1º.
O que fazer nas primeiras quarenta e oito horas
- Guardar a carta inteira, com o envelope, o aviso de recebimento e a data. O prazo se conta do recebimento.
- Fotografar tudo, frente e verso, folha aberta, uma folha por foto.
- Procurar o contrato — o de aluguel, o de financiamento, o de compra e venda, o recibo.
- Reunir a prova de que se está no imóvel e há quanto tempo: contas de luz e água, IPTU, correspondência, fotos datadas.
- Não assinar nada que a outra parte mande junto. Assinatura muda o prazo, e muda para pior.
- Responder por escrito. Silêncio não é defesa.
E quando o prazo da carta é maior do que o legal
Acontece, e é bom saber. Uma carta que dá sessenta dias quando a lei daria trinta não é ilegal — é liberalidade de quem escreveu, e vale. O que não vale é o contrário: prazo menor do que o que a lei garante não encurta o direito de ninguém. Entre o prazo do papel e o prazo da lei, o que vale é o maior dos dois.
Conteúdo informativo. Não substitui a análise do seu caso.
