A ação renovatória deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato de locação comercial, e só cabe se o locatário cumprir os três requisitos cumulativos do art. 51 da Lei 8.245/1991.
Quem deixa a conversa sobre renovação para "mais perto do fim" corre o risco de perder o direito e passar a depender da boa vontade do proprietário.
Os três requisitos (art. 51, caput)
- Contrato a renovar celebrado por escrito e com prazo determinado.
- Prazo mínimo do contrato, ou soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, de cinco anos.
- Exploração do comércio no mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
A lei exige os três "cumulativamente": faltando um, o direito não se forma.
A janela que não reabre (art. 51, § 5º)
Decai do direito a renovação quem não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores ao fim do prazo do contrato em vigor. Decadência é perda do direito, sem segunda chance. Exemplo hipotético: contrato que termina em 30/11/2027 abre a janela em 30/11/2026 e a fecha em 30/05/2027. A contagem exata deve ser feita com o advogado, sem deixar o ajuizamento para o último dia.
Por quanto tempo se renova
O texto fala em renovação "por igual prazo", mas o STJ limita a renovação compulsória a cinco anos, ainda que o contrato anterior seja mais longo (REsp 1.990.552/RS, 4ª Turma, julgado em 17/05/2022).
Na prática
- Lance hoje no calendário a data de fim do contrato e a janela de um ano a seis meses.
- Organize a prova: o art. 71 pede, já na petição inicial, prova dos três requisitos, do exato cumprimento do contrato em curso e da quitação de impostos e taxas que cabiam ao locatário.
- Confira a sequência dos contratos escritos: intervalo sem contrato pode gerar dúvida sobre a soma dos prazos.
- Lembre que o art. 52 lista hipóteses em que o locador não é obrigado a renovar, como uso próprio do imóvel.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
A versão completa está em tradv.com.br/insights/renovatoria-locacao-comercial-requisitos-prazo-decadencial-art-51-lei-8245.
