Doze informações obrigatórias, listadas no art. 35-A da Lei 4.591/1964 (incluído pela Lei 13.786/2018), precisam abrir o contrato de venda de unidade na planta, em forma de quadro-resumo, antes de qualquer outra cláusula.
A regra alcança a compra e venda, a promessa de venda, a cessão e a promessa de cessão de unidades autônomas em incorporação imobiliária. A exigência é de conteúdo e também de posição: o quadro inicia o contrato.
O que o quadro precisa trazer
- Preço total e valor da entrada, com forma de pagamento e percentual sobre o total (incisos I e II);
- Corretagem: valor, condições de pagamento e identificação precisa do beneficiário (inciso III);
- Parcelas com valores e vencimentos, índices de correção monetária e taxas de juros com o sistema de amortização (incisos IV, V e VII);
- Consequências do desfazimento, com destaque negritado para as penalidades e os prazos de devolução (inciso VI);
- Direito de arrependimento do art. 49 do CDC nas vendas em estande ou fora da sede (inciso VIII);
- Prazo de quitação após o auto de conclusão da obra e ônus que recaiam sobre o imóvel (incisos IX e X);
- Número do registro do memorial de incorporação, matrícula e cartório competente (inciso XI);
- Termo final para obtenção do habite-se e os efeitos do atraso previstos no art. 43-A (inciso XII).
Faltou um item: 30 dias para sanar
Pelo § 1º do art. 35-A, identificada a ausência de qualquer informação, abre-se prazo de 30 dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão. Não sanada nesse prazo, a omissão caracteriza justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.
Assinatura junto às cláusulas de desfazimento
O § 2º condiciona a efetivação das consequências do desfazimento à anuência prévia e específica do adquirente, mediante assinatura junto a essas cláusulas, redigidas conforme o § 4º do art. 54 do CDC. A rubrica genérica ao pé da página não é o que a lei descreve.
Na rotina da incorporadora
Conferir cada quadro contra os doze incisos antes da primeira venda do empreendimento, preencher os dados registrais só depois do registro do memorial e manter um fluxo pronto para emitir, assinar e arquivar o aditivo dentro dos 30 dias são cuidados que evitam que uma omissão pequena chegue ao comprador como motivo de rescisão.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
A versão completa está em tradv.com.br/insights/quadro-resumo-contrato-venda-na-planta-art-35-a-lei-4591.
