A incorporadora é quem deve averbar a construção na matrícula depois do habite-se, segundo o art. 44 da Lei 4.591/1964, e responde perante os adquirentes pelas perdas e danos causados pela demora.
O problema costuma aparecer meses após a entrega das chaves: o comprador não consegue registrar a escritura nem liberar o financiamento, porque a matrícula ainda descreve o terreno, e não o prédio. A resposta "isso é com o cartório" não se sustenta: o ato é do registro de imóveis, mas o dever de requerê-lo é de quem incorporou.
O que diz a lei
- Marco: o dever nasce com a concessão do habite-se pela autoridade administrativa (art. 44, caput, na redação da Lei 14.382/2022).
- Responsável: "incumbe ao incorporador" a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno.
- Construtor: se o incorporador não requerer, o § 1º chama o construtor, sob pena de responder solidariamente perante os adquirentes.
- Adquirente: na omissão de ambos, qualquer adquirente de unidade pode requerer a averbação (§ 2º).
A base registral está na Lei 6.015/1973, art. 167, II, item 4, que inclui a averbação "da edificação" entre os atos do registro de imóveis. Os documentos exigidos variam conforme o município e o cartório.
Na prática, para a incorporadora
- Tratar a averbação como a última etapa da obra, com responsável, data e verba no cronograma.
- Levantar a documentação exigida, inclusive a fiscal e previdenciária da obra, antes do habite-se.
- Definir no contrato quem arca com custas e emolumentos, tema que o art. 44 não resolve; cláusula que transfere o custo ao comprador merece exame caso a caso.
- Prever no contrato de empreitada o que o construtor fornece para o requerimento.
- Manter um canal para o comprador relatar dificuldade de registro ou financiamento.
O que a lei não define
O art. 44 não fixa prazo para a averbação nem valor de indenização. O que configura "demora" e quais danos são indenizáveis depende do caso concreto.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
A versão completa está em tradv.com.br/insights/habite-se-averbacao-da-construcao-incorporadora-art-44-lei-4591.
