Um dos maiores problemas enfrentados pelo síndico e pelas administradoras de condomínios é a inadimplência. Ela pode ocorrer em virtude de problemas financeiros do condômino, por desemprego ou por outros diversos motivos, o que demanda por parte da administração do condomínio algumas atitudes sérias para resolver todas as questões financeiras que, afinal, afetam a todos os que pagam corretamente suas taxas.
Com o novo Código de Processo Civil, no entanto, algumas alterações ocorreram com relação às dívidas de condomínio, principalmente com relação à forma de proceder sua cobrança.
A grande questão, antes, era o percentual de multa cobrada por atraso, que era praticado à taxa de 20% e que, após o novo CPC, não pode ultrapassar 6%, dependendo do que está estabelecido no regulamento do condomínio.
Essa alteração fez com que os condomínios se adaptassem à legislação, reduzindo a multa. No entanto, a nova lei também resulta em condições favoráveis à administração do condomínio, já que a dívida de taxas condominiais foi elevada a título executivo extrajudicial, ou seja, ela pode ser protestada e o autor pode prover a ação de execução, cobrando judicialmente todas as taxas previstas na convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que estejam comprovadas com documentos.
O devedor de taxas de condomínio, portanto, poderá ser citado para pagar o débito em 3 dias, sob pena de, não o fazendo, sofrer medidas constritivas de seu patrimônio, como penhora online, leilão de veículos ou até do próprio imóvel, embora o inadimplente tenha o direito de defesa na Justiça.
Áreas de lazer podem ser proibidas para o inadimplente
Mais um ponto que gera controvérsias é a utilização de áreas de lazer pelo condômino inadimplente. Conforme é estabelecido, o condomínio poderá aplicar outras penalidades ao inadimplente, desde que isso esteja disposto na convenção do condomínio.
Discute-se, portanto, a possibilidade de o síndico proibir o condômino inadimplente de fazer uso das áreas comuns e dos equipamentos de lazer do condomínio, principalmente os que geram custos, como salões de festas, cinema, academia, piscina, etc.
A legislação determina que o condômino seja obrigado a contribuir proporcionalmente com as despesas de conservação, o que leva à conclusão de que seja bastante justo que lhe seja aplicada uma pena, restringindo o uso de áreas comuns quando estiver inadimplente.
Já houve casos de decisões judiciais impedindo essa proibição, uma vez que ela cria constrangimento para o condômino inadimplente e essa discussão ainda deverá ocorrer em outros casos.
Como resolver a inadimplência?
O que se pode entender que o condomínio é uma área onde as pessoas buscam a tranquilidade do lar, vivendo em paz com outras pessoas que têm o mesmo objetivo.
Os casos inesperados podem ocorrer em qualquer família a qualquer tempo, o que exige encontrar uma forma justa de resolvê-lo. A cobrança judicial do inadimplente, por isso, deve ser o último recurso a ser usado pelo condomínio.
Antes disso, é importante que as partes cheguem a um acordo que seja vantajoso para ambas as partes, atendendo tanto o condômino inadimplente, que passa por dificuldades financeiras, quanto o condomínio, que não tem outra receita senão as taxas para pagar as despesas.
