Adquirir um imóvel na planta é um marco na vida de qualquer pessoa — o símbolo do sonho da casa própria e, muitas vezes, o investimento de uma vida inteira. No entanto, imprevistos acontecem: perda de emprego, mudança de cidade, separação, ou simplesmente a incapacidade de continuar pagando as parcelas. É nesse momento delicado que surge a necessidade do distrato do contrato de compra e venda. E é justamente aqui que muitas construtoras não contam toda a verdade ao consumidor.
Nos últimos anos, milhares de brasileiros enfrentaram dificuldades ao tentar rescindir contratos de imóveis na planta, sendo surpreendidos por multas abusivas e devoluções parciais de valores que sequer cobrem o prejuízo. O problema é que, na tentativa de desestimular distratos, muitas empresas acabaram violando direitos básicos do consumidor, o que levou o tema a ser analisado pelo Superior Tribunal de Justiça.
O que decidiu o STJ sobre o distrato de imóveis
Em decisão histórica, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou em abril de 2025 que a retenção máxima por parte das construtoras deve ser de 25% dos valores pagos, salvo se o contrato estipular percentual menor, que deve ser respeitado.
No caso concreto (EAREsp 1.518.861/DF), o Tribunal analisou uma situação em que o comprador desistiu da aquisição antes da entrega do imóvel e a construtora pretendia reter 50% do valor pago. O STJ, sob relatoria do Ministro João Otávio de Noronha, entendeu que a retenção de 25% é suficiente para cobrir custos administrativos e desestimular rescisões unilaterais, fixando ainda que a devolução do saldo deve ser imediata, sem parcelamentos excessivos.
Essa decisão é uma vitória expressiva para os consumidores e reafirma a prevalência do Código de Defesa do Consumidor (CDC) sobre a chamada Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), quando houver abusividade contratual. Ou seja, mesmo após a Lei, o STJ consolidou que o comprador não pode ser punido de forma desproporcional ao exercer seu direito de rescindir o contrato.
Por que o STJ limitou a retenção a 25%
O raciocínio do Tribunal é simples: quando o comprador desiste, o imóvel continua sendo da construtora, que pode revendê-lo, muitas vezes por um preço superior ao original. Portanto, não há prejuízo real que justifique reter 40%, 50% ou 60% do valor pago.
A Corte reforçou que o percentual de 25% atende a dois objetivos:
- Indenizar custos administrativos e comerciais da construtora (publicidade, corretagem, gestão);
- Evitar o rompimento irresponsável de contratos, garantindo equilíbrio entre as partes.
Assim, o STJ deixou claro que a cláusula de retenção não pode se tornar um instrumento de enriquecimento ilícito das construtoras. Quando o contrato prevê percentual inferior, como 15% ou 20%, ele deve prevalecer, já que representa a vontade expressa das partes.
O que o comprador precisa saber antes de assinar o distrato
Muitas construtoras, mesmo após a decisão do STJ, continuam impondo condições abusivas para a rescisão contratual. Alegam custos inexistentes, parcelam a devolução em dezenas de vezes e pressionam o consumidor a assinar termos de distrato que eliminam o direito de discutir judicialmente.
Por isso, é essencial que o comprador não aceite qualquer proposta sem orientação jurídica. Um advogado especializado em Direito Imobiliário poderá avaliar o contrato, identificar cláusulas abusivas e garantir que a devolução dos valores siga os parâmetros definidos pelo STJ e pelo CDC. Em muitos casos, é possível obter reembolso de até 80% ou 90% dos valores pagos, dependendo das circunstâncias do contrato e da conduta da empresa.
Quando o consumidor tem direito à devolução integral
A decisão do STJ também preserva o direito do comprador em situações em que a culpa é da construtora, por exemplo, atraso na entrega do imóvel ou alteração indevida do projeto. Nessas hipóteses, a jurisprudência é firme: o comprador pode rescindir o contrato e exigir a devolução integral de todos os valores pagos, com correção monetária e, em alguns casos, indenização por danos morais.
Conclusão: informação é proteção
O distrato é um momento de vulnerabilidade para o comprador, e é justamente quando as construtoras tentam impor condições mais duras. Mas a boa notícia é que a Justiça tem garantido o equilíbrio contratual e reconhecido que o consumidor não pode arcar sozinho com os riscos do mercado imobiliário.
A recente decisão do STJ reforça essa proteção, ao entender que a retenção máxima não deve ser superior a 25%, com devolução imediata e respeito ao contrato quando prevê percentual menor. Se você está enfrentando dificuldades com o distrato do seu imóvel, busque orientação jurídica antes de assinar qualquer documento. O apoio de um advogado especializado pode representar a diferença entre perder metade do investimento e recuperar seus direitos integralmente.
Em caso de dúvidas envie um e-mail para nascimentopeixotoadvogados@gmail.com, entre em contato através do nosso Site ou pelo telefone e WhatsApp (61) 99266-4446.
