Dois laudos sobre o mesmo imóvel podem chegar a números muito diferentes sem que nenhum dos dois tenha errado a conta. A diferença, quase sempre, está um passo antes: no método escolhido. E é por isso que, em partilha, divórcio, desapropriação ou execução, a primeira pergunta sobre um laudo não deveria ser "quanto deu", e sim "como chegou lá".
A norma ABNT NBR 14.653 prevê quatro métodos principais para identificar o valor de um imóvel. Cada um responde a uma situação de mercado diferente, e o laudo precisa justificar por que usou aquele e não outro.
1. Método comparativo direto de dados de mercado
É o mais conhecido e, quando há informação suficiente, o preferido. O avaliador reúne imóveis parecidos com o avaliado — vendidos ou ofertados na mesma região — e trata esses dados tecnicamente: área, localização, padrão, idade, estado de conservação, frente, topografia.
O ponto importante está no "tratamento técnico". Não é uma média simples de preços. Um apartamento com vista para o mar e outro de fundos no mesmo prédio não valem o mesmo, e o laudo precisa mostrar como essas diferenças foram consideradas.
Quando serve: apartamento, casa e terreno em região com mercado ativo e dados confiáveis.
2. Método involutivo
Serve para o terreno que não tem comparação — a gleba grande, a área bem localizada que não tem nada parecido à venda. O raciocínio vai de trás para a frente: qual empreendimento a lei e o mercado permitem construir ali, quanto ele renderia vendido, e quanto custaria para ser feito. Descontados custos, despesas e o lucro de quem empreende, o que sobra é o valor que o terreno suporta.
Quando serve: área com potencial de loteamento ou incorporação, sem terrenos comparáveis na região.
3. Método evolutivo
Aqui a conta é somada, e não comparada: o valor do terreno mais o custo de reproduzir a construção, com o desconto da depreciação — idade, desgaste, obsolescência. Em muitos casos aplica-se ainda um fator de comercialização, porque o mercado nem sempre paga pelo imóvel exatamente o que custou para construí-lo.
Quando serve: imóvel muito particular, sem similares à venda — uma sede, um galpão sob medida, uma casa de padrão fora da curva.
4. Método da capitalização da renda
O imóvel vale pelo que ele rende. O avaliador projeta a receita líquida que o bem é capaz de gerar ao longo do tempo e a traz para valor presente.
Quando serve: sala alugada, loja, pousada, hotel, galpão logístico e, no meio rural, a lavoura e a pecuária. Em propriedade rural, é comum que a terra seja avaliada por comparação e a produção por renda — e o laudo precisa separar as duas coisas.
O que o laudo precisa dizer
O método não é escolha livre nem gosto do avaliador. O laudo precisa dizer qual método usou e por que usou, mostrar os dados, o tratamento e o grau de fundamentação alcançado. Sem essa justificativa, o número fica sem sustentação — e é exatamente por aí que um laudo é contestado dentro de um processo.
Há ainda a responsabilidade técnica. Laudo de avaliação é serviço profissional de engenharia ou agronomia e, por isso, fica sujeito à Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). A Lei 6.496/1977 é expressa: todo contrato para prestação de serviços profissionais referentes à Engenharia, à Arquitetura e à Agronomia fica sujeito à ART (art. 1º), e é ela que define, para os efeitos legais, quem é o responsável técnico (art. 2º).
Em resumo
Imóvel com mercado ativo: comparativo. Terreno sem comparação: involutivo. Imóvel sem similar: evolutivo. Imóvel que gera receita: renda. E, em qualquer caso, um laudo que explique a escolha — porque é a justificativa, e não o número, que resiste a uma impugnação.
Silvio Nunes Pereira — Advogado (OAB/RS 126.397), Engenheiro Agrônomo (CREA/RS 109.378), Corretor de Imóveis (CRECI/RS 52.729) e Perito Judicial cadastrado no TJRS (nº 22.956).
Conteúdo informativo. Não substitui a análise do seu caso.
