Na ação de despejo por falta de pagamento, a discussão raramente é se o aluguel está atrasado — isso costuma estar provado desde a inicial. A pergunta útil é outra: ainda dá para pagar e ficar? A Lei 8.245/91 responde que sim, dentro de condições precisas. Este texto percorre essas condições: quem pode depositar, o que precisa estar no depósito e em que situação a porta já está fechada.
Onde ela está na lei
O art. 62, II, da Lei 8.245/91 diz que o locatário e o fiador podem evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial.
Três palavras dessa frase pesam mais do que parece:
- fiador — não é só o inquilino que pode purgar. O fiador, que também responde pela dívida, pode fazer o depósito e evitar o despejo;
- depósito judicial — a purgação se faz no processo, por guia de depósito em juízo. Pagamento por fora, direto ao locador ou à imobiliária, sem registro no processo, corre o risco de não ser reconhecido como purgação;
- independentemente de cálculo — ninguém precisa esperar o contador do juízo. Quem quer purgar faz a conta e deposita dentro do prazo.
O que entra na conta
A própria lei lista (art. 62, II, alíneas a a d):
- os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a efetivação do depósito — não só os atrasados que constam na inicial, mas também os que venceram depois dela;
- as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
- os juros de mora;
- as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em 10% sobre o montante devido, se o contrato não trouxer outra previsão.
É por isso que a purgação quase sempre custa mais do que o aluguel atrasado. Quem se prepara pensando só nos meses em aberto chega ao prazo com dinheiro a menos.
Se o locador disser que faltou
Feito o depósito, o locador pode alegar que a oferta não foi integral — e precisa justificar a diferença. Nesse caso, o inquilino tem 10 dias, contados da intimação, para complementar (art. 62, III). Se não complementar, a ação segue pela diferença (art. 62, IV). Um depósito calculado com cuidado evita chegar a esse ponto.
O contrato sem garantia
Quando o contrato não tem nenhuma garantia (fiador, caução, seguro-fiança ou cessão de quotas) e a ação é só por falta de pagamento, o juiz pode conceder liminar para desocupação em 15 dias. Mesmo aí a lei mantém a saída: o art. 59, § 3º, permite evitar a rescisão e afastar a liminar se, dentro dos 15 dias concedidos para desocupar, o inquilino depositar em juízo a totalidade do que deve, na forma do art. 62, II.
Quando ela não existe
O parágrafo único do art. 62 é direto: não se admite a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação. Quem purgou uma vez e voltou a atrasar dentro desse período não tem a mesma porta de novo.
A carta não é a citação
Muita gente começa a contar o prazo da carta da imobiliária, da notificação ou do aviso do advogado do proprietário. Esses papéis podem anunciar que a ação vem — mas os 15 dias da purgação correm da citação na ação de despejo. Contar do papel errado pode fazer gastar o dinheiro antes da hora ou, pior, perder o prazo certo. Na dúvida, o documento que chegou deve ser conferido antes de qualquer pagamento.
Em resumo
A purgação da mora resolve o despejo, não apaga a dívida: paga-se tudo, com multa, juros, custas e honorários, por depósito no processo, dentro do prazo, e uma vez a cada 24 meses. Feita assim, ela é a forma que a lei oferece para quitar e permanecer.
Silvio Nunes Pereira — Advogado (OAB/RS 126.397), Engenheiro Agrônomo (CREA/RS 109.378), Corretor de Imóveis (CRECI/RS 52.729) e Perito Judicial cadastrado no TJRS (nº 22.956).
Conteúdo informativo. Não substitui a análise do seu caso.
