Quando duas avaliações do mesmo imóvel chegam com números distantes, a tentação é procurar o erro na conta. Na maioria das vezes o erro não está na conta: está na amostra. Um dos trabalhos olhou o mercado; o outro olhou dois vizinhos. E a norma técnica tem um jeito preciso de mostrar essa diferença — a quantidade de dados de mercado efetivamente utilizados, que é o que define o grau de fundamentação do laudo. O Código de Processo Civil chega ao mesmo ponto por outro caminho: manda o laudo demonstrar o método e indicar como alcançou suas conclusões (art. 473, III e § 1º), e manda o juiz levar o método em conta ao acolher ou afastar o laudo (art. 479).
A quantidade não é um capricho: é o que define o grau
A avaliação de um imóvel pelo método comparativo direto funciona como qualquer comparação honesta: você precisa de casos parecidos o bastante, em número bastante, para que o resultado não dependa da sorte da amostra. Um imóvel parecido pode ter sido vendido barato por pressa do vendedor; outro, caro por capricho do comprador. Com dois dados, você não sabe qual dos dois está na sua mão. Com doze, a conta começa a falar mais alto que o acaso.
As normas técnicas de avaliação transformam esse raciocínio em exigência numérica, por meio do grau de fundamentação: quanto mais dados de mercado efetivamente utilizados, maior o grau que o laudo pode alcançar.
A ABNT NBR 14.653 é a norma brasileira de avaliação de bens, e é a norma que o laudo segue — mas o texto dela é pago e não está disponível publicamente, razão pela qual não se reproduzem aqui os seus quadros. Felizmente existe uma norma pública e gratuita, muito usada no meio técnico e nos tribunais, que permite mostrar a ordem de grandeza ao leitor: a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP (2011).
Nela, para o tratamento por fatores, a quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados é:
- Grau I (o mais baixo): 3 dados;
- Grau II: 5 dados;
- Grau III (o mais alto): 12 dados.
E para os modelos de regressão linear, a exigência não é um número fixo: ela cresce com a complexidade do modelo. A quantidade mínima é 3(k+1) para o Grau I, 4(k+1) para o Grau II e 6(k+1) para o Grau III, em que k é o número de variáveis independentes usadas.
Vale fazer essa conta devagar, porque ela surpreende. Um modelo com três variáveis — digamos área, localização e padrão construtivo — tem k = 3. Então:
- Grau I: 3 × (3+1) = 12 dados;
- Grau II: 4 × (3+1) = 16 dados;
- Grau III: 6 × (3+1) = 24 dados.
Ou seja: no modelo estatístico, o grau mais baixo já exige a mesma quantidade que o grau mais alto do tratamento por fatores. Quanto mais o avaliador quer explicar, mais mercado ele precisa ter na mão.
A palavra que muda tudo: "efetivamente utilizados"
Essa expressão aparece nas duas tabelas e é a parte que mais se perde na leitura. O que conta não é quantos imóveis o avaliador encontrou — é quantos entraram no cálculo final.
Na prática, pesquisa-se mais do que se usa. Dados sem confirmação caem. Dados com informação incompleta caem. Dados que se afastam demais do conjunto (os chamados pontos discrepantes) são descartados com justificativa. É normal recolher vinte e usar doze.
Por isso, dizer "pesquisei o mercado da região" não responde nada. A pergunta certa tem duas partes: quantos foram pesquisados e quantos sobraram.
O que a lei cobra do laudo
O Código de Processo Civil não fixa quantidade de comparativos — isso é matéria técnica. Mas cobra do laudo exatamente aquilo que a quantidade serve para demonstrar.
O art. 473, III, exige "a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se originou". E o § 1º do mesmo artigo determina que o perito apresente sua fundamentação "em linguagem simples e com coerência lógica, indicando como alcançou suas conclusões".
Fechando o circuito, o art. 479 manda o juiz apreciar a prova pericial "indicando na sentença os motivos que o levaram a considerar ou a deixar de considerar as conclusões do laudo, levando em conta o método utilizado pelo perito".
Leia essas três regras juntas e o resultado é este: um laudo que não mostra quantos dados usou e como os tratou não demonstrou o método, não indicou como chegou à conclusão, e entrega ao juiz um motivo pronto para deixar de considerá-lo.
O documento de uma folha
O caso mais comum não é o laudo mal feito. É o documento que nunca foi um laudo: um valor, uma frase sobre o mercado da região, uma assinatura e um papel timbrado. Sem relação dos dados pesquisados, sem tratamento, sem grau declarado.
Esse documento tem o seu lugar — ajuda numa conversa de negociação, dá uma primeira referência ao proprietário. O que ele não faz é sustentar um valor numa partilha, numa execução, numa desapropriação ou diante de um banco. Ali, ele é o primeiro a cair.
As cinco perguntas antes de aceitar um laudo
- Quantos imóveis foram pesquisados, e quantos foram efetivamente utilizados no cálculo?
- Onde está a relação desses dados, com fonte e data de cada um?
- Que tratamento foi aplicado — fatores ou modelo estatístico — e por que esse serve para este imóvel?
- Que grau de fundamentação o laudo declara ter alcançado, e o que faltou para o grau seguinte?
- Quem assina, com qual registro profissional, e há Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)?
Se a primeira pergunta não tiver resposta, as outras quatro quase sempre também não terão.
Em resumo
A quantidade de comparativos não é burocracia da norma: é a única coisa que impede o valor de ser um palpite com aparência técnica. Três dados é o piso do piso. Doze é o que o grau mais alto do tratamento por fatores pede. Em modelo estatístico, a conta cresce com o número de variáveis — e pode passar de vinte.
Dois comparativos não fazem um laudo.
Silvio Nunes Pereira — Engenheiro Agrônomo (CREA/RS 109.378), Perito Judicial cadastrado no TJRS (nº 22.956), Advogado (OAB/RS 126.397) e Corretor de Imóveis (CRECI/RS 52.729).
Conteúdo informativo. Não substitui a análise do seu caso.
