Existe um caminho para a ocupação antiga que quase ninguém conta ao morador: a usucapião coletiva. Ela está no art. 10 do Estatuto da Cidade, a Lei 10.257/2001, e é o instrumento desenhado para o lugar em que não se regulariza uma casa de cada vez — porque o problema não é de uma casa, é do núcleo todo.
E aqui está o ponto que faz diferença na prática: esse artigo tem redação nova desde 2017, dada pela Lei 13.465. Quem lê o texto antigo erra os requisitos.
O que o texto antigo exigia e não exige mais
Na redação original, a usucapião coletiva pedia duas coisas que hoje não estão mais no caput: que a área fosse ocupada por “população de baixa renda” e que “não fosse possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor”. Era uma porta estreita. Bastava a parte contrária mostrar que dava para separar os lotes, e o pedido caía.
A redação de 2017 trocou isso por um critério objetivo. Hoje o art. 10 fala em núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos, cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
Repare no que isso significa: a aferíção passou a ser aritmética. Área total, dividida pelo número de possuidores. Não importa que o terreno de cada um seja perfeitamente identificável.
Quem entra na conta, e quem pode entrar em juízo
A posse de cinco anos pode ser somada à do antecessor, desde que as duas sejam contínuas (art. 10, § 1º).
Para propor a ação, o art. 12 admite o possuidor isoladamente, os possuidores em composse e a associação de moradores, como substituto processual, desde que regularmente constituída, com personalidade jurídica e explicitamente autorizada pelos representados.
Dois detalhes do mesmo artigo pesam muito: a intervenção do Ministério Público é obrigatória (§ 1º), e o autor tem os benefícios da gratuidade inclusive perante o cartório de registro de imóveis (§ 2º).
O que a sentença faz — e a armadilha que quase ninguém vê
A sentença declara a usucapião e serve de título para registro (§ 2º). Mas o § 3º diz algo que precisa ser lido duas vezes: o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo acordo escrito entre os condôminos estabelecendo frações diferenciadas.
Quer dizer: quem ocupa quatrocentos metros e quem ocupa cento e cinquenta saem da sentença com a mesma fração — a não ser que exista um acordo escrito. Esse acordo é a peça que praticamente ninguém providencia, e é a que define o patrimônio de cada família no fim do processo. Ele é anterior à sentença.
O condomínio que nasce dali é especial e indivisível. Só se extingue por deliberação de, no mínimo, dois terços dos condôminos, e apenas no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio (§ 4º). A administração se decide por maioria dos presentes, e obriga também os discordantes e os ausentes (§ 5º).
Dois efeitos processuais que protegem quem mora
Enquanto a ação tramita, ficam sobrestadas as outras ações petitórias ou possessórias sobre o mesmo imóvel (art. 11). E a usucapião especial urbana pode ser alegada como matéria de defesa (art. 13), valendo a sentença que a reconhecer como título para registro.
Uma observação de técnica: o art. 14 do Estatuto manda aplicar o rito sumário, que não existe mais desde o CPC de 2015. O procedimento hoje é o comum.
Quando o caminho coletivo não é o melhor
Se a posse de cada família é identificável, há planta e memorial descritivo com anotação de responsabilidade técnica e a cadeia dominial fecha, a usucapião extrajudicial do art. 216-A da Lei 6.015/73 resolve diretamente no registro de imóveis. E, quando o núcleo está em regularização conduzida pelo Município, a Reurb da Lei 13.465/2017 pode entregar a titulação pela via administrativa, em bloco.
O ponto de atenção para quem atua na área
É o § 3º do art. 10. A fração ideal igual é a regra; a diferenciação depende de acordo escrito entre os condôminos, e esse acordo precisa estar pronto antes da sentença. É o documento que, na prática, decide quanto cada família leva.
Quer o extrato sobre o que prova a sua posse? Mande a palavra USUCAPIÃO no WhatsApp (51) 99810-1011.
Silvio Nunes Pereira
Advogado OAB/RS 126.397 · Engenheiro Agrônomo CREA/RS 109.378 · Perito Judicial TJRS 22.956 · Capão da Canoa/RS
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