A citação chega, o nome do processo diz «despejo», e a primeira reação é procurar outro lugar para morar ou para o negócio. Às vezes é mesmo o caminho. Mas a Lei 8.245/91 guarda, para quem atrasou o aluguel, uma alternativa com hora marcada: pagar em juízo o que deve, com os acréscimos, e continuar no imóvel. Este texto mostra onde essa alternativa está na lei, quanto ela custa, quando ela não existe e qual é o prazo que decide tudo.
A base: atraso é motivo de desfazer a locação
O art. 9º, III, da Lei 8.245/91 diz que a locação pode ser desfeita em decorrência da falta de pagamento do aluguel e dos demais encargos. É o fundamento da ação de despejo por falta de pagamento — e o art. 62, I, permite que o locador junte, no mesmo processo, o pedido de despejo e a cobrança do que está atrasado. Nesse caso, o inquilino é citado para responder ao despejo, e o inquilino e os fiadores são citados para responder à cobrança.
A saída: purgar a mora em 15 dias
O art. 62, II, é o coração do assunto. O locatário e o fiador «poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial».
O depósito precisa incluir, segundo as alíneas do mesmo inciso: os aluguéis e acessórios que vencerem até o pagamento; as multas ou penalidades contratuais exigíveis; os juros de mora; e as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se o contrato não disser outra coisa.
Se o locador disser que o valor não está completo e justificar a diferença, o inquilino tem 10 dias para complementar (art. 62, III). Se não complementar, o pedido de rescisão segue pela diferença (art. 62, IV). E, enquanto o processo corre, os aluguéis que forem vencendo precisam ser depositados em dia (art. 62, V).
O caso mais duro: contrato sem garantia
Quando o contrato não tem nenhuma das garantias do art. 37 — caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas —, o art. 59, § 1º, IX, permite ao juiz conceder liminar para desocupação em quinze dias, sem ouvir o inquilino, desde que o locador preste caução equivalente a três meses de aluguel.
Mesmo aí a lei deixa uma porta. O § 3º do art. 59 diz que o locatário pode «evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação» se, dentro desses mesmos 15 dias, depositar em juízo a totalidade dos valores devidos, na forma do art. 62, II. Os dois prazos se sobrepõem: é o mesmo depósito que resolve as duas coisas.
Quem não pode usar
O parágrafo único do art. 62 fecha a porta para o inquilino reincidente: «Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.» Quem purgou a mora num processo anterior dentro desse período não tem a mesma saída no segundo.
Se o prazo passar
Julgada procedente a ação, o art. 63 manda expedir mandado de despejo com 30 dias para a desocupação voluntária — prazo que o § 1º, alínea b, reduz para 15 dias quando o despejo se funda no art. 9º, que é o caso da falta de pagamento. Findo o prazo, o art. 65 permite o despejo com força, se necessário. Há uma trava humanitária expressa no § 2º do art. 65: o despejo não se executa até o trigésimo dia seguinte ao falecimento de cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de quem mora no imóvel.
Três erros que custam o imóvel
Contar o prazo da carta. Notificação extrajudicial, ligação da imobiliária ou mensagem do proprietário não abrem os 15 dias do art. 62, II. O prazo corre da citação. Mas a carta é o aviso de que a citação está a caminho — e é a melhor hora para organizar o dinheiro.
Pagar direto ao proprietário depois da ação ajuizada. A lei fala em depósito judicial. Pagamento por fora, sem registro no processo, pode não ser reconhecido como purgação.
Entregar a chave para «resolver». Entregar o imóvel encerra a discussão sobre ficar, mas não encerra a cobrança — e, se houver fiador, ele continua respondendo pelo que ficou. Antes de entregar chave ou assinar termo, vale saber o que se está quitando e o que não.
Conteúdo informativo. Não substitui a análise do seu caso.
