Registro no Cartório de Imóveis, e não a aprovação municipal, é o ato que faz o loteamento existir para o direito brasileiro. Antes dele não há lotes a vender: há uma gleba com projeto aprovado.
O prazo para registrar é de 180 dias. O art. 18 da Lei nº 6.766/1979 determina que o loteador submeta o loteamento a registro no Registro de Imóveis competente dentro de 180 dias contados da aprovação municipal, sob pena de caducidade da aprovação. O rol de documentos do artigo mostra o que o registro faz: título de propriedade, plantas, memorial descritivo, certidões, cronograma de obras com garantia de execução da infraestrutura e o contrato-padrão que será usado nas vendas.
Vender antes do registro é nulo. O art. 37 veda vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. A consequência não é multa administrativa que se absorve no custo: é a nulidade do negócio.
O que mais decorre do registro:
- Art. 38: diante de loteamento irregular, o adquirente pode suspender o pagamento das prestações, notificar o loteador e depositar as parcelas junto ao Registro de Imóveis. O dinheiro continua devido, mas deixa de ir ao loteador enquanto a irregularidade não for sanada.
- Art. 22: registrado o loteamento, as vias, praças, espaços livres e áreas destinadas a edifícios públicos e equipamentos urbanos passam ao domínio do Município, por força de lei, sem escritura ou aceitação expressa.
- Art. 50: dar início a loteamento ou desmembramento sem autorização ou em desacordo com a lei é crime, com pena de reclusão de um a quatro anos e multa, majorada em caso de fraude.
Uma distinção que muda tudo: a Lei nº 6.766/1979 rege o parcelamento do solo urbano. O parcelamento de imóvel rural segue outro regime, com o Estatuto da Terra e os atos do INCRA, incluída a fração mínima de parcelamento. Vender chácaras ou sítios de recreio de uma gleba rural sem converter o regime é origem frequente de parcelamento clandestino.
Para o adquirente, a verificação é simples e é a única que responde se aquele lote existe: pedir a matrícula e a certidão do loteamento no Registro de Imóveis antes de assinar.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021)
A versão completa está em tradv.com.br/insights/loteamento-registro-vender-lote-sem-registro.
