O registro do memorial de incorporação no registro de imóveis competente é condição legal para o incorporador alienar ou onerar as frações ideais que corresponderão às futuras unidades autônomas.
É o que estabelece o art. 32 da Lei 4.591/1964, na redação dada pela Lei 14.382/2022. Antes do registro não existe unidade autônoma a vender: existe terreno com projeto aprovado.
O que o registro produz juridicamente
Pelo §1º-A do art. 32, o registro sujeita as frações do terreno e as respectivas acessões a regime condominial especial, investe o incorporador e os futuros adquirentes na faculdade de sua livre disposição ou oneração e independe de anuência dos demais condôminos. É esse dispositivo que torna a unidade futura um objeto negociável de forma autônoma.
O §2º acrescenta que os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, com direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou quem o suceder.
Dois pontos que costumam passar despercebidos
- O verbo alcança dois atos. O art. 32 condiciona ao registro tanto alienar quanto onerar. A constituição de garantia sobre a fração ideal também depende dele, o que atinge diretamente a estruturação do funding do empreendimento.
- O relógio do art. 33. Transcorridos cento e oitenta dias do registro sem que a incorporação se concretize, a documentação do art. 32 precisa ser atualizada para que o incorporador volte a negociar unidades.
O que conferir antes da primeira venda
- Título de propriedade do terreno, ou promessa irrevogável e irretratável, devidamente registrado.
- Certidões relativas ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador, vigentes.
- Histórico dos títulos de propriedade abrangendo os últimos vinte anos.
- Projeto aprovado pelas autoridades competentes, cálculo das áreas e memorial descritivo das especificações da obra.
- Avaliação do custo global da obra atualizada à data do arquivamento.
- Controle do prazo de cento e oitenta dias do art. 33 contado do registro.
Reserva, proposta e sinal assinados antes do registro não tornam a operação regular: criam obrigações cujo cumprimento depende de um registro que ainda não existe. Sincronizar o cronograma de registro com o de lançamento evita os dois extremos — registrar cedo demais aciona o prazo do art. 33; registrar tarde demais empurra a comercialização para a informalidade.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
A versão completa está em tradv.com.br/insights/memorial-de-incorporacao-registro-antes-de-vender.
