A tolerância de 180 dias só produz efeito se estiver pactuada de forma expressa, clara e destacada no contrato — exigência do art. 43-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018. Sem esse requisito de forma, a cláusula não protege a incorporadora e a mora passa a ser contada da data originalmente prevista para a conclusão do empreendimento.
São três exigências cumulativas, não uma
- Expressa — não implícita, nem deduzida do cronograma da obra.
- Clara — redigida de modo compreensível para quem compra.
- Destacada — visualmente evidente no instrumento, e não diluída entre dezenas de cláusulas de igual peso gráfico.
O prazo é de 180 dias corridos, contados da data contratualmente estipulada para conclusão do empreendimento — não da entrega das chaves nem da expedição do habite-se.
Ultrapassado o prazo: 1% do valor pago, pro rata die
Pelo §2º do art. 43-A, o adquirente que optar por não resolver o contrato faz jus a indenização de 1% do valor efetivamente pago, por mês de atraso, calculada pro rata die. A base de cálculo é o valor pago, e não o valor total do contrato — o resultado muda conforme o estágio do fluxo de pagamentos.
A cláusula penal que se volta contra quem a redigiu
Pelo Tema 971 do STJ (REsp 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF, Segunda Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 22/05/2019), havendo cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do adquirente, ela deve ser considerada para fixar a indenização pelo inadimplemento do vendedor — no mesmo percentual que a própria incorporadora escolheu.
Juros de obra têm limite
O Tema 996 do STJ (REsp 1.729.593/SP) exige prazo certo de entrega, não vinculado ao financiamento, e considera ilícito cobrar juros de obra ou encargo equivalente após o prazo ajustado somado ao período de tolerância. Cessada a correção pelo INCC, substitui-se pelo IPCA, salvo se mais gravoso ao consumidor.
O risco, aqui, é de documento e não de operação — e por isso é corrigível na minuta e na parametrização do sistema, antes de o atraso acontecer.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
A versão completa está em tradv.com.br/insights/atraso-entrega-imovel-prazo-tolerancia-180-dias.
