Restituição da comissão de corretagem cabe quando o comprador não foi previamente informado do preço total da aquisição com destaque do valor da comissão — condição fixada pela tese (ii) do Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça, julgado em regime de recursos repetitivos.
As três teses do Tema 938
- Prescrição trienal. A pretensão de restituição da comissão de corretagem e da SATI segue o prazo do art. 206, §3º, IV, do Código Civil.
- Repasse válido, porém condicionado. É válida a cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem em contratos de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com destaque do valor da comissão.
- SATI abusiva. É abusiva a cobrança pelo serviço de assessoria técnico-imobiliária.
Por que o litígio quase nunca é sobre a cláusula
A tese do comprador raramente é a de que a cláusula seria ilegal. É outra: a de que ele não foi informado, antes de fechar, de quanto do preço correspondia à comissão. A discussão sai do direito e vai para a prova — e prova de informação prévia se produz no momento da venda, ou não se produz nunca.
O peso econômico: a corretagem não volta no desfazimento
Pelo art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018, na resolução por inadimplemento do adquirente ou no distrato o incorporador deduz cumulativamente a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, que não pode exceder 25% da quantia paga. A comissão não integra a base restituível. Um valor que não retorna em nenhuma hipótese de desfazimento é, por definição, valor sobre o qual o comprador precisa decidir informado.
O que a incorporadora documenta na etapa de venda
- Material de proposta com o preço total e o valor da comissão em destaque perceptível a quem lê — não em nota de rodapé.
- Documento de ciência datado e assinado antes do contrato: anexo assinado junto com o contrato prova a existência da cláusula, não a anterioridade da informação.
- Roteiro de estande padronizado, para que a informação seja dada em todas as unidades.
- Cobrança rotulada como assessoria técnico-imobiliária fora da estrutura: renomear a rubrica mantendo o mesmo conteúdo não altera a substância do que se cobra.
- Arquivo por unidade, recuperável dentro do prazo trienal.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
A versão completa está em tradv.com.br/insights/corretagem-sati-incorporacao-o-que-pode-ser-repassado.
