O ITBI não incide sobre o imóvel transferido à holding em realização de capital, por força do art. 156, §2º, I, da Constituição — mas a imunidade tem limite de valor e uma exceção que depende da receita futura da empresa.
O limite de valor: Tema 796 do STF. No RE 796.376, julgado em 5 de agosto de 2020 e com trânsito em julgado em 15 de outubro de 2020, o Supremo fixou que "a imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado". O que os sócios lançam em reserva de capital, acima do capital subscrito, fica fora da imunidade.
A exceção da atividade preponderante está nos arts. 36 e 37 do Código Tributário Nacional, e é medida em números:
- Critério (art. 37, §1º): mais de 50% da receita operacional decorrente de compra e venda de imóveis, locação de bens imóveis ou cessão de direitos relativos à sua aquisição.
- Período (art. 37, §1º): os 2 anos anteriores e os 2 anos subsequentes à aquisição.
- Holding nova (art. 37, §2º): se a empresa iniciou as atividades depois da aquisição, ou menos de 2 anos antes dela, a preponderância é apurada nos 3 primeiros anos seguintes à aquisição.
- Efeito (art. 37, §3º): caracterizada a preponderância, o imposto torna-se devido nos termos da lei vigente na data da aquisição, sobre o valor do bem nessa data.
A base de cálculo não é o valor escrito no contrato social. O art. 38 do CTN fixa o valor venal dos bens transmitidos como base de cálculo. A Lei Complementar nº 227/2026 acrescentou ao artigo a definição de valor venal — o preço de negociação à vista em condições normais de mercado — e assegurou ao contribuinte contestar a avaliação do município mediante avaliação contraditória em procedimento específico. Quem integraliza pelo custo histórico, como permite o art. 23 da Lei nº 9.249/1995, precisa saber que o município mede o imóvel a mercado.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021)
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