Em regra, sim. O art. 618 do Código Civil dá ao dono da obra uma garantia legal de cinco anos, contada da entrega, pela solidez e segurança do trabalho — assim em razão dos materiais como do solo. Esse prazo é irredutível: não pode ser encurtado por cláusula de contrato e não se confunde com a garantia de 90 dias nem com os prazos do manual do proprietário.
Infiltração entra em "solidez e segurança"?
O conceito costuma ser interpretado de forma ampla pelos tribunais. Não alcança apenas risco de desabamento ou dano estrutural evidente: também abrange defeitos que comprometem as condições de habitabilidade do imóvel, como infiltrações e vazamentos relevantes. Um vício "não estrutural" pode, ainda assim, estar dentro da garantia do art. 618.
Cinco anos é prazo de garantia — não de prescrição
Aqui mora a confusão mais comum. Os cinco anos são o período dentro do qual o defeito, se aparecer, aciona a responsabilidade do construtor. Surgido o vício nesse intervalo, o parágrafo único do art. 618 fixa 180 dias, contados do aparecimento, para propor a ação, sob pena de decadência. O recorte corta nos dois sentidos: protege quem age com rapidez e prejudica quem deixa o problema envelhecer sem providência.
Outras camadas de responsabilidade
A garantia do art. 618 não é a única. Há a responsabilidade por vícios ocultos em geral (art. 445 do Código Civil) e, quando o adquirente é consumidor, incidem também as regras do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), com prazos próprios. Garantias contratuais e prazos técnicos do manual do proprietário podem somar-se à garantia legal — mas nunca reduzi-la abaixo do piso da lei.
O que separa a construtora que se defende
- Termo de recebimento, ART/RRT dos responsáveis técnicos e memorial da obra;
- Registro do estado da obra na entrega, que permite distinguir vício construtivo de dano posterior por uso, falta de manutenção ou terceiros;
- Manual do proprietário com prazos de garantia, uso adequado e rotina de manutenção sob responsabilidade do dono;
- Controle interno de quais empreendimentos ainda estão dentro dos cinco anos do art. 618;
- Resposta escrita a cada reclamação, com laudo técnico que separe vício de desgaste.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
A versão completa está em tradv.com.br/insights/vicios-construtivos-prazo-garantia-obra-art-618.
