A relação jurídica material com o imóvel — posse do promissário comprador e ciência inequívoca do condomínio — define quem paga as cotas antes das chaves, e não o registro do compromisso de compra e venda. É a tese do Tema 886 do STJ, firmada pela Segunda Seção sob o rito dos recursos repetitivos.
O que diz a tese repetitiva
- o que define a responsabilidade não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação;
- havendo compromisso não levado a registro, a responsabilidade pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;
- comprovadas a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor quanto às despesas do período em que a posse foi exercida pelo comprador.
A base legal
- Art. 1.336, I, do Código Civil (Lei nº 10.406/2002): é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.
- Art. 1.345 do Código Civil: o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
- Art. 784, X, do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015): a contribuição condominial documentalmente comprovada é título executivo extrajudicial.
- Art. 1.336, § 1º, do Código Civil: ao condômino inadimplente aplicam-se correção monetária, juros convencionados ou legais e multa de até 2% sobre o débito.
O que isso significa para a incorporadora. Os dois fatos que decidem a questão são documentais e estão sob o seu controle. Unidade em estoque é da incorporadora, e o dever do art. 1.336, I, recai sobre ela. Toda entrega precisa de termo assinado e datado. E cada entrega precisa ser comunicada formalmente ao síndico ou à administradora, com unidade, adquirente e data: a ciência do condomínio tem de ser inequívoca, e não presumida. A cláusula contratual que repassa as cotas ao comprador organiza a relação entre as partes, mas não é o critério que o Tema 886 utiliza.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
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