Caducidade da aprovação é o risco central: pelo art. 12, § 1º, da Lei 6.766/1979, o projeto de loteamento deve ser executado no prazo do cronograma aprovado, sob pena de caducar o próprio ato que autorizou o empreendimento. Por isso, atraso na infraestrutura não é, antes de tudo, um problema com o comprador: é um problema com o Município.
Infraestrutura faz parte do conceito de lote
O art. 2º, § 4º, considera lote o terreno servido de infraestrutura básica. O § 5º fixa o conteúdo: escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação. Só nas zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social (§ 6º) o mínimo é reduzido, e o enquadramento depende de lei, não de escolha do empreendedor.
Prazo e garantia: dois dispositivos lidos juntos
- No projeto (art. 9º): cronograma de execução das obras com duração máxima de quatro anos, acompanhado do instrumento de garantia.
- No registro (art. 18, V, redação da Lei 14.118/2021): cronograma de até 4 anos, prorrogáveis por mais 4, também com instrumento de garantia para a execução das obras.
- Registro no prazo (art. 18, caput): aprovado o projeto, o loteador tem 180 dias para levá-lo ao registro imobiliário, igualmente sob pena de caducidade.
A prorrogação existe, mas passa por aprovação e pela manutenção da garantia. Contar com ela sem pedi-la é a forma mais comum de chegar ao vencimento sem cobertura.
Se o loteador não executar
Desatendida a notificação, o art. 40 permite ao Município regularizar o loteamento. Pelos §§ 1º a 3º, a Prefeitura levanta judicialmente as prestações depositadas para se ressarcir, exige do loteador a parte faltante e, se ele não pagar, pode receber diretamente as prestações dos adquirentes até o valor devido.
O que conferir agora
- cronograma aprovado comparado ao real, com datas de término;
- instrumento de garantia: valor, vigência e condições de execução;
- pedidos e respostas das concessionárias de energia e saneamento;
- material comercial alinhado ao cronograma aprovado.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
A versão completa está em tradv.com.br/insights/infraestrutura-loteamento-obrigacao-loteador-prazo-garantia.
