Área em metros quadrados é exigência legal: o art. 39, II, da Lei 4.591/1964 manda discriminar, em todos os documentos de ajuste da incorporação, a quota-parte da área das unidades entregues em pagamento do terreno que corresponde a cada unidade. Número de apartamentos ou percentual do empreendimento não cumprem a regra.
Por que a lei escolheu metros quadrados
Contagem de unidades e percentual mudam quando o projeto é revisto: muda o número de pavimentos, o mix de tipologias, a área privativa. A área sobrevive à revisão e pode ser conferida objetivamente. É ela que evita a disputa de quem combinou "quatro apartamentos" sem fixar metragem.
O que o art. 39 exige, e onde
- Inciso I: a parcela que, se houver, será paga em dinheiro. Na permuta pura, a hipótese deve ser tratada expressamente, não por silêncio.
- Inciso II: a quota-parte da área, em metros quadrados, por unidade.
- Parágrafo único: se o alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquer prestação ou encargo. A declaração vale nos dois sentidos; omitir não equivale a dizer que não há.
- Lugar: "em todos os documentos de ajuste". Constar da escritura e faltar no memorial de incorporação já é divergência.
O efeito em cadeia do art. 40
Rescindido o contrato de alienação do terreno, ficam rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno, e o § 1º consolida no alienante o direito sobre a construção porventura existente. Fragilidade no negócio do terreno alcança a comercialização apoiada nele.
O que depende de cláusula
A troca segue as regras da compra e venda (art. 533 do Código Civil), mas o art. 39 não escreve o contrato inteiro. Prazo de entrega das unidades do terrenista com multa por atraso, especificação delas (torre, pavimento, tipologia, vaga), garantia real em seu favor e regime de vícios precisam ser pactuados.
Na revisão de projeto, defina antes se prevalece a área absoluta, a proporção ou um ajuste, e confira se contrato de permuta, escritura, memorial e contratos com adquirentes trazem os mesmos números.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
A versão completa está em tradv.com.br/insights/permuta-terreno-por-unidades-incorporacao-o-que-discriminar.
