A titularidade da rua muda conforme o regime: no loteamento aberto e no de acesso controlado as vias são públicas e passam ao domínio do Município; só no condomínio de lotes existem áreas comuns pertencentes aos condôminos.
"Condomínio fechado" é nome comercial, não regime jurídico. Há três estruturas distintas por trás do mesmo apelo de venda, e elas definem quem é dono da rua, quem mantém a infraestrutura e de onde nasce a obrigação de pagar.
- Loteamento aberto — regime padrão da Lei 6.766/1979. Com o registro, as vias, praças, espaços livres e áreas destinadas a edifícios públicos e equipamentos urbanos passam ao domínio do Município por força do art. 22, automaticamente e sem escritura. Não há área comum de propriedade dos adquirentes.
- Loteamento de acesso controlado — art. 2º, §8º da Lei 6.766/1979, incluído pela Lei 13.465/2017. É modalidade de loteamento, não de condomínio: o controle de acesso é regulamentado por ato do poder público municipal, e é vedado impedir o acesso de pedestres ou veículos de não residentes devidamente identificados ou cadastrados. Produz portaria e cadastro — não produz rua privada.
- Condomínio de lotes — art. 1.358-A do Código Civil, também incluído pela Lei 13.465/2017. Há partes de uso exclusivo (os lotes, unidades autônomas com matrícula própria e fração ideal) e partes de uso comum dos condôminos. O §1º manda aplicar, no que couber, o regime do condomínio edilício e, quanto ao parcelamento, a Lei 6.766/1979.
O efeito prático aparece na cobrança. No condomínio de lotes, a contribuição decorre da própria estrutura condominial. No loteamento — aberto ou de acesso controlado —, a via é pública e não há condomínio sobre ela: a arrecadação costuma ser organizada por associação de moradores, e a cobrança de quem não se associou é matéria enfrentada pelos tribunais superiores em repercussão geral e em recursos repetitivos, cujo estado atual precisa ser confirmado antes de estruturar qualquer modelo de rateio.
Do lado do comprador, quem adquire em acesso controlado acreditando ter rua privativa descobre, na primeira discussão sobre acesso de terceiros, que a lei garante a entrada de quem se identifique. Conferir o regime na matrícula, e não no material de vendas, é o que evita o litígio.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
A versão completa está em tradv.com.br/insights/condominio-de-lotes-loteamento-acesso-controlado.
