Dez por cento do valor atualizado do contrato é o teto que a lei do loteamento admite reter, em conjunto, para cláusula penal, despesas administrativas, arras e sinal — os 25% que aparecem em muitos contratos vêm da incorporação, regime diferente.
Dois regimes criados pela mesma lei. A Lei 13.786/2018 tratou da resolução por inadimplemento do adquirente em duas frentes distintas: inseriu o art. 67-A na Lei 4.591/1964, para a incorporação imobiliária, e o art. 32-A na Lei 6.766/1979, para o loteamento. Não são intercambiáveis.
O que o art. 32-A permite descontar. A premissa é a restituição dos valores pagos, atualizados pelo índice contratual. Daí podem ser deduzidos:
- fruição do imóvel, até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, da transmissão da posse até a restituição ao loteador;
- cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitadas em conjunto a 10% do valor atualizado do contrato;
- encargos moratórios das prestações pagas em atraso;
- IPTU, contribuições condominiais ou associativas e tarifas vinculadas ao lote, além de tributos, custas e emolumentos da restituição ou da rescisão;
- comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.
Duas armadilhas de leitura. Os 10% incidem sobre o valor atualizado do contrato, não sobre o valor pago — bases diferentes, e a diferença é grande quando o adquirente pagou poucas parcelas. E esse teto não é só da cláusula penal: o inciso II junta nele também despesas administrativas, arras e sinal.
Quando o dinheiro volta. O § 1º do art. 32-A fixa a devolução em até 12 parcelas mensais, com carência de até 180 dias após o prazo contratual de conclusão, nas obras em andamento, ou de até 12 meses da formalização da rescisão, nas obras concluídas. O § 2º condiciona o registro da nova venda do lote à comprovação do início da restituição ao titular do registro cancelado. O § 3º exclui do procedimento os contratos sob alienação fiduciária da Lei 9.514/1997.
O contraste. Na incorporação, o art. 67-A da Lei 4.591/1964 admite cláusula penal de até 25% da quantia paga, e o § 5º eleva o limite a até 50% havendo patrimônio de afetação. A distância entre 10% e 50% explica por que copiar minuta de incorporadora é problema concreto, e não imprecisão de redação.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
A versão completa está em tradv.com.br/insights/distrato-loteamento-retencao-art-32a.
