A abertura, o prolongamento ou a ampliação de via de circulação é o que transforma a subdivisão de gleba em loteamento; sem via nova, aproveitando o sistema viário existente, o caso é desmembramento.
A definição está no art. 2º da Lei 6.766/1979. O §1º descreve o loteamento como a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos, ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. O §2º descreve o desmembramento como a subdivisão que aproveita o sistema viário existente, sem abrir via nova. A distinção é objetiva: não depende do tamanho da gleba, do número de lotes nem da intenção comercial.
Por que a diferença muda o custo do projeto
- Infraestrutura básica — o §5º do art. 2º exige escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário e de abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação. O §6º, incluído pela Lei 9.785/1999, admite infraestrutura mínima reduzida em zonas habitacionais de interesse social.
- Área pública — o piso federal de 35% foi retirado pela Lei 9.785/1999. Hoje o art. 4º exige área pública proporcional à densidade de ocupação prevista, no percentual definido pela legislação municipal. O mesmo artigo fixa lote com área mínima de 125 m² e frente mínima de 5 m, salvo urbanização específica ou habitação de interesse social.
- Onde não se pode parcelar — o art. 3º admite o parcelamento só em zona urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica, e veda terrenos alagadiços, com declividade igual ou superior a 30% sem providências adequadas, geologicamente inadequados e áreas de preservação.
- Anuência estadual — o art. 13 atribui aos Estados a disciplina da aprovação municipal em áreas de interesse especial, como as de proteção a mananciais ou ao patrimônio cultural e histórico.
O erro mais caro não é escolher o regime errado — é descobrir tarde qual deles se aplica. Um projeto concebido como desmembramento que, no detalhamento, precisa prolongar uma rua para dar frente aos lotes vira loteamento, com outro cronograma, outra exigência de garantia de infraestrutura e outro custo de área pública. O regime da Lei 6.766/1979 é urbano: parcelar imóvel rural para fins urbanos exige inclusão prévia no perímetro urbano por lei municipal e regularização junto ao INCRA.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
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