Opção formalizada na Receita Federal e patrimônio de afetação averbado são as condições do RET da incorporação, que recolhe hoje 4% da receita mensal recebida e passa a 1,92% em 2027, pela LC 214/2025.
O que a lei exige para a opção valer. A Lei 10.931/2004 (arts. 1º e 2º) cria o regime em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador perante os adquirentes. A opção se efetiva com a entrega do termo de opção à Receita e a afetação do terreno e das acessões, por averbação no Registro de Imóveis (Lei 4.591/1964, art. 31-B). A IN RFB 2.179/2024 acrescenta condições:
- pedido pela internet, com a certidão de ônus do registro de imóveis;
- adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico, regularidade fiscal da matriz e regularidade do FGTS;
- habilitação declarada por Ato Declaratório Executivo.
Como se paga. Para cada incorporação, recolhe-se 4% da receita mensal recebida, em pagamento unificado de IRPJ, PIS/Pasep, CSLL e Cofins (Lei 10.931/2004, art. 4º). O pagamento é definitivo e não gera restituição nem compensação. Vence no 20º dia do mês seguinte, com Darf em nome do CNPJ específico da incorporação, sem parcelamento e com escrituração contábil segregada.
O que a LC 214/2025 muda.
- Art. 510: o caput do art. 4º da Lei 10.931/2004 passa a prever 1,92%, com efeitos a partir de 1º de janeiro de 2027.
- Art. 542, XXVI: a parcela de PIS e Cofins do regime é revogada na mesma data.
- Art. 485: a incorporação cuja opção pelo RET tenha sido efetivada antes de 1º de janeiro de 2029 pode optar por recolher IBS e CBS a 2,08% da receita mensal recebida, sem apropriar créditos nas aquisições destinadas a ela.
Na prática. A decisão é por empreendimento. A soma de 1,92% e 2,08% é 4%, mas a lei não afirma essa equivalência, e a carga de cada projeto depende da modelagem, da margem real e do cronograma de recebimento. Vale conferir a regularidade antes de pedir a opção, organizar a contabilidade por incorporação e tratar o art. 485 como decisão à parte, mapeando antes de 2027 quais empreendimentos em andamento têm a opção efetivada antes de 2029.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
A versão completa está em tradv.com.br/insights/ret-incorporacao-opcao-patrimonio-afetacao-lc-214-2027.
