A compradora do imóvel pode denunciar a locação e dar noventa dias para a desocupação, salvo se o contrato for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado na matrícula, conforme o art. 8º da Lei 8.245/1991.
A denúncia pela adquirente (art. 8º)
- Três requisitos cumulativos para a locação sobreviver à venda: prazo determinado, cláusula de vigência e averbação na matrícula. Faltando um deles, a adquirente pode denunciar.
- Prazo: a denúncia deve ser exercida em noventa dias contados do registro da venda; depois disso, presume-se a concordância com a manutenção da locação (§ 2º).
- Promissário comprador: o § 1º dá igual direito, com imissão na posse e título registrado na matrícula.
A preferência da locatária (arts. 27 a 34)
- Direito de preferência (art. 27): na venda, a empresa locatária tem preferência em igualdade de condições. O locador deve notificá-la com todas as condições do negócio, em especial preço, forma de pagamento e ônus reais.
- Trinta dias (art. 28): a preferência caduca se a locatária não aceitar, de maneira inequívoca e integral, a proposta nesse prazo.
- Preterição (art. 33): a locatária preterida pode reclamar perdas e danos do alienante ou, com o contrato averbado ao menos trinta dias antes da alienação, requerer em seis meses do registro haver o imóvel para si.
- Exceções (art. 32): a preferência não alcança, por exemplo, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
Na prática
- Locatária: confira se o prazo é determinado, se há cláusula de vigência e se o contrato está averbado; se não estiver, providencie.
- Locador que vai vender: notifique a locatária antes de fechar com terceiro.
- Compradora: peça os contratos de locação e a matrícula atualizada antes de pagar o preço.
- Controle os prazos de 30 dias, 90 dias e seis meses, contados do ato certo.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
A versão completa está em tradv.com.br/insights/imovel-alugado-vendido-desocupacao-90-dias-preferencia-locacao-comercial.
