A fusão de matrículas exige imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, e o art. 234 da Lei 6.015/1973 manda abrir matrícula de novo número e encerrar as primitivas.
Quem compra lotes vizinhos para um só empreendimento costuma esbarrar em três obstáculos, e a ordem das providências importa.
- Titularidade única: se um lote está em nome da incorporadora e outro da controladora ou de outra SPE, a lei não os trata como "mesmo proprietário". A unificação só vem depois de a titularidade ser reunida.
- Medidas que não fecham: se o registro for omisso ou impreciso, a retificação segue o art. 213 (art. 212). Correções simples podem ser feitas pelo oficial; a alteração de medida perimetral exige planta e memorial assinados por profissional habilitado, com anotação de responsabilidade técnica, e pelos confrontantes. O confrontante notificado manifesta-se em quinze dias, e a anuência se presume se não impugnar (§§ 2º e 4º). Havendo impugnação fundamentada, requerente e profissional respondem em cinco dias (§ 5º).
- Ônus e indisponibilidade: pelo Provimento CNJ 149/2023 (art. 320-H, incluído pelo Provimento 188/2024), a indisponibilidade é transportada para as matrículas abertas na unificação. Os dispositivos lidos não preveem que a fusão apague penhora ou hipoteca de um dos lotes; como o cartório trata esse ônus deve ser confirmado antes do pedido.
Ordem sugerida de planejamento (orientação prática, não exigência legal; cada cartório e corregedoria pode ter exigências próprias):
- definir quem será o titular e comprar todos os lotes em nome dele;
- limpar cada matrícula, exigindo o cancelamento de ônus na compra de cada lote;
- fazer o levantamento do conjunto antes de comprar o último lote;
- só então pedir a fusão do art. 234;
- depois, o registro da incorporação sobre o terreno unificado.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
A versão completa está em tradv.com.br/insights/unificacao-matriculas-terrenos-contiguos-incorporacao-art-234-lei-6015.
